Богомил Манчев
Изпълнителен директор
„Риск инженеринг” АД

Началото
Аз знаех какво исках при реализацията на сградата – каква функция да има, какво да включва, каква резервираност да има – при авария или инцидент. От професионалния си опит знам как да бъдат обезпечени конфликтните точки – газ, електричество, топлоснабдяване. От тази база започнах със своите изисквания.
Днес една офис сграда трябва да отговаря на няколко критерия. На първо място да е проектирана и планирана като офис сграда, а не да се реорганизира жилищна сграда например. В зависимост от това какъв тип е офисът, сградата трябва да осигурява необходимите пространства – заседателни зали, конферентна зала, библиотека, архив. Ако тези помещения липсват, значи нещо не е наред. Третата важна особеност е да има удобни работни места, предвидени достатъчно паркоместа и градска среда.
Енергийната ефективност също е важен елемент от нашата концепция като компания.
Когато си поставих тези общи цели, които са валидни за всяка една сграда, започнах да добавям „подправките”. Първата от тях бе, че аз реших сградата да бъде синя. Архитект Диана Тодорова не беше много съгласна, защото нюансите на синьото се съчетават изключително трудно.
Следващият въпрос бе как да изглежда сградата и след като компанията се казва „Риск инженеринг”, избрах профилът да е едно стилизирано R.

Участниците
Избрах за главен изпълнител фирмата „Балканстрой” АД. Подизпълнителите също са подбрани от мен, като „Балканстрой” се съгласи да работи с тях и да ги контролира срещу съответната комисиона.
Предложих на арх. Диана Тодорова, както споменах, да изпълни по зададено изискване цялото разпределение и организация на сградата. Работихме много добре като инвеститор и архитект.

Срокът
От етап Идеен проект до приключване на реализацията на сградата изминаха 3 г. През 2005 г. бе закупен парцелът, след разчистване на терена първата копка бе направена началото на януари 2006 г. От август 2008 г. офисът функционира напълно.

Детайлите
Важно мое условие беше да влиза дневна светлина от всички страни. Исках стените да са разпределени в съотношение 2/3 прозорец и 1/3 стена. Защото прозорецът създава и друг уют на една сграда. На част от залите има и френски прозорци, но това се наложи поради конструктивни изисквания. Стъклото е най-трудният строителен материал като ефективност на функциите му. Все пак то трябва да изолира от шума на улицата, да не влошава температурния комфорт, да увеличава чувството за височина (не да нагнетява обитателите). За да се спазят няколкото изисквания – синият цвят, дебелината (като трябва да се съобразят и нормите за безопасност) и големината, стъклата са произведени в Австрия, пълни са с аргон, а външният им слой е Stop ray.
Изборът и разположението на щорите също беше много важен момент. Ако се поставят щорите по средата на стъклата, то 40 % от слънчевата топлина е вече влязла в стъклопакета и трябва да се компенсира с климатичната инсталация. Ако се инсталират от вътрешната страна на стъклото, то вече процентът на навлязлата слънчева топлина достига 70-80. Външните щори спират до 80 % от топлината, но са по-скъпи. Все пак се спряхме на този вариант.
Стените са изпълнени със съвременни тухли, производство и лиценз на „Винербергер” за енергоспестяващи материали, като има и добавена допълнителна топлоизолация на стените.
Като интересен акцент исках покривът на сградата също да е стъклен. Но след това обърнахме внимание, че заради южното му изложение ще влиза много топлина в помещенията. Изчислихме, че се пада топлинно натоварване до 350-400 W на кв. м, което означаваше, че климатичната инсталация ще работи за охлаждане на 520 кв. м покрив. Оттук се роди идеята за фотоволтаична система, свързахме се с „Алукьонигщал”, реализирахме я и не съжаляваме. Произведената електроенергия се продава и в случаи на авария във външното електрозахранване се използва в самата сграда. Очакваме това вложение да се изплати до 4-5 г., защото предназначението на инсталацията е двойно. Ако не беше така, срокът би се удвоил за около 11 г.

Управление
При разработването на система, която да управлява сградата, се постарахме да контролира всичко в комплекса, аз поясних своите изисквания към отделните елементи на системата и „Актив сълушънс” я проектираха. Тя включва управление на щорите спрямо слънцегреенето, датчици за осветеност на щорите и мн. др.

Изключенията
Преминахме височина от 36 м на сградата с 50 см, за което получихме одобрение от Държавната приемателна комисия (ДПК). Но си струваше, защото конферентната зала на последното ниво е уникална според мен.

Резултатът
Всичко, което сме планирали като характеристика на сградата, сме го направили и няма проблеми сега при функционирането. Експлоатацията започна от август 2008 г. Охлаждащата система работеше много добре и сега отоплението е без забележки.
Включените подобрения и характеристики, които имат своята висока цена, се изплащат, както казах, за около 4 г.
Имаме модерна заседателна зала за 120 души, просторни библиотека и архив, който е оборудван с над 1,5 км шкафове.
Двете подземни нива имат 150 паркоместа, като е спазен европейският стандарт при работещи около 400 служители в сградата, 30% от тях да са подсигурени с паркоместа. Българският стандарт изисква на 150 кв. м офис площ да има едно паркомясто. Сградата е с 9000 кв. м офис площ и 6000 кв. м подземни нива – това означава, че трябва да имаме 60 паркоместа, докато ние имаме двойно повече.