Валентина Узунова
Управител на „Ена Оптима” ЕООД
Отговарят ли офис сградите в България на изискванията за енергийна ефективност е въпрос, на който трудно може да се отговори. Видимо всичко е модерно и лъскаво, а какво е качеството му може да се каже само след извършването на енергийно обследване. Налице са множество случаи, при които при извършване на енергиен анализ на новопостроена сграда с цел подготовката на проектите за енергийни паспорти се установява, че има сериозни пропуски и че сградата не отговаря на нормите за ЕЕ, а оттам не са спазени и съществените изисквания за качество на строежите. Не се оценява разликата между Наредба № 7 за топлосъхранение и икономия на енергия в сгради и Наредбата за енергийните характеристики. Важно е да се знае от инвеститорите, че за целите на определянето на енергийните им характеристики сградите се разглеждат като интегрирани системи, в които разходът на енергия е резултат на съвместното влияние на основните им компоненти:
1. Сградните ограждащи конструкции и елементи;
2. Системите за поддържане на параметрите на микроклимата;
3. Вътрешните източници на топлина;
4. Обитателите;
5. Климатичните условия.
Основната причина за тази ситуация в България е неразбиране важността на нормативните актове, които са свързани с проблемите на енергийната ефективност. Инвеститорите и техните консултанти подценяват и пренебрегват от страна законовите си задължения, произтичащи от Закона за енергийната ефективност, Наредба №5 за техническите паспорти на стоежите, Наредбата за енергийните характеристики на обектите и Наредбата за обследване за енергийна ефективност. Това именно са задължителните документи, които строителните предприемачи трябва за спазват, да разбират и да се стремят да нямат пропуски по задълженията си, произтичащи от тях.
Непознаването на същността на процеса ще напомни скоро на много инвеститори, че “евтиното излиза скъпо”. Това е така, защото са допускани кардинални грешки и пропуски в процеса на строителство, като най-честите са:
1. Масово обектите, пуснати в експлоатация от 2005 г. до април 2008 г., не притежават сертификати за енергийна ефективност. Съгласно чл.4 ал.3 на действащата до април 2008 г., Наредба № 19 от 12.11.2004 г., за сертифициране за енергийна ефективност, е разпоредено, че сертификати за енергийна ефективност се издават при въвеждане на сградите в експлоатация съгласно глава ХІ на ЗУТ, при продажба или отдаване под наем. В чл.12 е указано, че сертификатът се издава до шест месеца от въвеждане на обекта в експлоатация или от датата на удостоверението за ползване. На основание новия Закон за енергийната ефективност собствениците на сгради при продажба и отдаване под наем следва да притежават енергиен паспорт или сертификат за енергийни характеристики /сертификат за енергийна ефективност/. За съжаление много от физическите и юридическите лица, закупили сгради или части от сгради в периода август 2005 - април 2008 г., може би не са получили сертификатите си за енергийна ефективност. Има не малко случаи, в които възложителите по чл.161 от ЗУТ събират допълнително пари за изготвянето на серификатите, което не е правилно, тъй като сертификатът е част от строителните книжа и би следвало да се поеме като разход от същият този възложител. Това се отнася и за наемателите на офиси в сгради. Преди да наемат или при вече наети сгради, те трябва да получат копие от сертификат за енергийна ефективност или енергиен паспорт на сградата. Всички нови собственици могат да изискат въпросните документи, тъй като съгласно сега действащия Закон за енергийната ефективност не може да се осъществяват сделки без тях. За неспазване на тези постановки има съответни санкции в Закона за енергийната ефективност.
2. Вторият голям пропуск е, че много от инвеститорите са се доверили изцяло на своите консултанти и надзорни фирми. Последните започнаха да подготвят и издават сами енергийните паспорти, без да са проучили същността на процеса. Надзорните фирми не се заинтересуваха как да изпълняват вменените им по Наредба №5 за техническите паспорти на строежите, ангажименти да издават енергийните паспорти. Не получиха указания за начина на подготовка на тези важни документи. Допусна се издаването на енергийни паспорти с невярно съдържание, без придружаващи ги доклади, без да се спазва Наредбата за обследване за енергийна ефективност. Скоро инвеститорите ще бъдат изправени пред сериозния проблем, при извършване на енергийното обследване и сертифициране на обектите по чл. 20 от Закона за енергийната ефективност. По силата на ал.3 на този член, когато при издаване на сертификата за енергийни характеристики на сградата се установят отклонения на показателите, отразени в издадения енергиен паспорт, лицата, които извършват сертифицирането, уведомяват в 5-дневен срок от датата на установяване на нарушението изпълнителния директор на Агенцията за енергийна ефективност за предприемане на съответните действия.
3. Много често инвеститорите се подвеждат от своите подизпълнители и полагат в сградите материали, които не отговарят на изискванията и не притежават вписаното в сертификатите им за качество. Често прилаганите сертификати не са верни или не отговарят на положените материали. Това някои инвеститори правят, като не си дават сметка, че при енергийно обследване ще се установи качеството на материалите и че всеки компромис за спестяване на пари за сметка на качеството ще излезе наяве. При тези случаи може да се стигне и до съдебни производства между продавачи и купувачи, както и между строителите и инвеститорите. Тук е и ролята на консултантите и на всички лица, подписвали актовете по време на строителството. Очаквам строителите и възложителите да се опитат да се „застраховат” от усложнения и да се достигне да масово преработване на сградите.
Пример е качеството на стъклопакетите и дограмите. Особено на окачените фасади. Там трябва да се осъществява много строг контрол, тъй като за съжаление чак след третата година може да се покаже истинското им качество. Законът за енергийната ефективност предвижда сертифицирането да се прави за сметка на възложителя по чл.161 в рамките между третата и шестата година от въвеждането в експлоатация на сградите. Тук особеното е, че за стъклопакетите в масовия случай гаранцията е до петата година, което ще доведе до неприятни изненади за инвеститорите, които ще направят сертифицирането в последната година. Може да се наложи те сами да платят за нови стъклопакети.
4. Следващият проблем е свързан с начина, по който инвеститорите правят подбор на фирмите, които изпълняват обследванията за енергийна ефективност. Не рядко инвеститорите се подлъгват по най-ниската цена, напр. 0,10 - 0,40 лв. на м.кв РЗП. При тези цени има случай на непрофесионално направени обследвания, издадени паспорти и сертификати. При едно контролно обследване от страна на Агенцията за енергийна ефективност, за тези документи ще има и съответните санкции. Освен това при така изготвени оценки, енергийни паспорти или сертификати, инвеститорът е застрашен впоследствие от съдебни дела по линия на купувачите или наемателите на имотите, които е построил.
Същността на енергийното обследване е разписана подробно в Наредбата за обследване за енергийна ефективност. То има за цел:
1. Определяне на потенциалните възможности за намаляване на потреблението на енергия при осигуряване качеството на произвежданата продукция и микроклимата в сгради;
2. Предлагане на набор от енергоспестяващи мерки (ЕСМ) за повишаване на енергийната ефективност;
3. Обслужване процеса на съставяне на техническите, в т.ч. на енергийните, паспорти на сградите, както и сертифицирането на сградите.
Анализ за енергийна ефективност би трябвало да се извършва при всички случи на:
- оценка за съответствието на проектите за енергийна ефективност;
- изготвяне на енергийния паспорт;
- сертифициране за енергийни характеристики на сградите.
При избора на фирма за енергиен анализ на сгради за обществено ползване трябва да се има предвид:
- да се подбират фирми, регистрирани в Агенцията за енергийна ефективност, които имат изпълнени вече обследвания за енергийна ефективност на сгради /оценки за съответствието, подготовка на енергийни паспорти и сертифициране/, придружени със съответните референции;
- фирмите задължително трябва да притежават собствена апаратура;
- трябва да имат съответния персонал, акредитиран в Агенцията за енергийна ефективност, доказан чрез съответните документи в т.ч. удостоверение от НОИ;
- трябва да представят свидетелства за съдимост;
- важно е да се представи справка за годишните обороти на фирмите, от дейността, за която е обявена процедурата;
- да се изиска представяне на фирмите;
- фирмите да представят подробни оферти, включващи методика, начини и срокове на изпълнение;
- да не се предпочитат фирми, които предлагат най-ниската цена, а класирането на предпочитаната фирма да стане по комплексни показатели.
Всяка сграда има своите специфики и от това зависи и ценообразуването за енергиен одит. Цените варират в доста голям диапазон и се определят на основата на:
- разгънатата застроена площ на сградата;
- етапа на обследване /оценка, анализ/ - оценка за съответствието, ескпресна оценка на идейния проект, междинна оценка на строежа, енергиен паспорт, сертификат за енергийните характеристики на сградата, контролно енергийно обследване с цел мониторинг и т.н.;
- фактор форма на сградата;
- опит на фирмата за енергийни обследвания;
За да се определят енергоспестяващите мерки за всеки конкретен обект, трябва да се извърши детайлно енергийно обследване на сградата. При новото строителство обаче има голяма вероятност да се наложи да се подменят стъклопакети и дограми, също да се положат изолации на места, на които същите липсват или са некачествени, да се изолират тръби и т.н.
Инвеститорите често търпят негативи заради липса на информация и заинтересованост от тяхна страна и от страна на консултантите им по отношение на законодателните и нормативни норми. Виновни има и сред надзорните фирми, които са ползвали “канали” за узаконяване на строежите и без тези документи. Вина имат и органите на ДНСК и службите по контрола на строителството, които масово не са осъществявали контрол върху тези законови задължения. Не на последно място има и възложители, които въпреки коректните си консултанти, са търсили начин да не изпълнят закона. Изумяващо е например, че съществуват и сгради тип МОЛ, за които надзорните фирми не са уведомили инвеститорите, че са необходими действия по Закона за енергийната ефективност. Препоръчително е възложителите да се заинтересоват дали построеното от тях отговаря на Закона за енергийната ефективност от 2005 г. и сега действащия. В помощ могат да им бъдат представители на някои от специализираните фирми и организации, които могат обстойно да разяснят всеки отделен казус. Това трябва да стане, преди да влезе законът за управление на етажната собственост – 1 май 2009 г., тъй като след тази дата съсобствениците ще могат да определят коя фирма да изпълни енергийните обследвания, а за инвеститора /възложителя/ да остане само отговорността за неизпълнените законови ангажименте и плащането на обследванията.
Енергийният сертификат е удостоверение за качеството на сградата по отношение на интегрираната й енергийна характеристика, оценена в съответния клас от скалата на енергопотреблението. Необходимо е при продажба на сградата или при отдаването и под наем купувачът или наемателят да са информирани за това качество, което предопределя изискването сертификата да бъде неразделна част от собствеността на недвижимия имот или наемния договор.
Енергийният паспорт се издава при паспортизирането на сградите като част от техническия паспорт. По своята същност този документ е самостоятелен и в него е концентрирана информация за актуалното техническо състояние на сградата, в т.ч. енергийните системи, ограждащите елементи, енергийните характеристики, описание на инсталациите и оценка на състоянието. Тази информация е получена в следствие на оценка и сравнение на нормативните и проектните показатели на изпълнената сграда чрез използването на методиката за извършване на обследвания за енергийна ефективност.
За разлика от сертификата, който се явява удостоверение за качество по отношение на интегрираната енергийна характеристика на сградата, в енергийния паспорт могат да се вписват препоръки и мерки за подобряване на енергийните характеристики на сградата.
Давайки възможност за издаването на енергиен паспорт и в последствие сертификат на новопостроена сграда, законодателят ще спомогне фирмите и гражданите да правят сделки с недвижими имоти при по пълна прозрачност за качеството и актуалното състояние на енергийните системи в съответните имоти.
Управител на „Ена Оптима” ЕООД
Отговарят ли офис сградите в България на изискванията за енергийна ефективност е въпрос, на който трудно може да се отговори. Видимо всичко е модерно и лъскаво, а какво е качеството му може да се каже само след извършването на енергийно обследване. Налице са множество случаи, при които при извършване на енергиен анализ на новопостроена сграда с цел подготовката на проектите за енергийни паспорти се установява, че има сериозни пропуски и че сградата не отговаря на нормите за ЕЕ, а оттам не са спазени и съществените изисквания за качество на строежите. Не се оценява разликата между Наредба № 7 за топлосъхранение и икономия на енергия в сгради и Наредбата за енергийните характеристики. Важно е да се знае от инвеститорите, че за целите на определянето на енергийните им характеристики сградите се разглеждат като интегрирани системи, в които разходът на енергия е резултат на съвместното влияние на основните им компоненти:
1. Сградните ограждащи конструкции и елементи;
2. Системите за поддържане на параметрите на микроклимата;
3. Вътрешните източници на топлина;
4. Обитателите;
5. Климатичните условия.
Основната причина за тази ситуация в България е неразбиране важността на нормативните актове, които са свързани с проблемите на енергийната ефективност. Инвеститорите и техните консултанти подценяват и пренебрегват от страна законовите си задължения, произтичащи от Закона за енергийната ефективност, Наредба №5 за техническите паспорти на стоежите, Наредбата за енергийните характеристики на обектите и Наредбата за обследване за енергийна ефективност. Това именно са задължителните документи, които строителните предприемачи трябва за спазват, да разбират и да се стремят да нямат пропуски по задълженията си, произтичащи от тях.
Непознаването на същността на процеса ще напомни скоро на много инвеститори, че “евтиното излиза скъпо”. Това е така, защото са допускани кардинални грешки и пропуски в процеса на строителство, като най-честите са:
1. Масово обектите, пуснати в експлоатация от 2005 г. до април 2008 г., не притежават сертификати за енергийна ефективност. Съгласно чл.4 ал.3 на действащата до април 2008 г., Наредба № 19 от 12.11.2004 г., за сертифициране за енергийна ефективност, е разпоредено, че сертификати за енергийна ефективност се издават при въвеждане на сградите в експлоатация съгласно глава ХІ на ЗУТ, при продажба или отдаване под наем. В чл.12 е указано, че сертификатът се издава до шест месеца от въвеждане на обекта в експлоатация или от датата на удостоверението за ползване. На основание новия Закон за енергийната ефективност собствениците на сгради при продажба и отдаване под наем следва да притежават енергиен паспорт или сертификат за енергийни характеристики /сертификат за енергийна ефективност/. За съжаление много от физическите и юридическите лица, закупили сгради или части от сгради в периода август 2005 - април 2008 г., може би не са получили сертификатите си за енергийна ефективност. Има не малко случаи, в които възложителите по чл.161 от ЗУТ събират допълнително пари за изготвянето на серификатите, което не е правилно, тъй като сертификатът е част от строителните книжа и би следвало да се поеме като разход от същият този възложител. Това се отнася и за наемателите на офиси в сгради. Преди да наемат или при вече наети сгради, те трябва да получат копие от сертификат за енергийна ефективност или енергиен паспорт на сградата. Всички нови собственици могат да изискат въпросните документи, тъй като съгласно сега действащия Закон за енергийната ефективност не може да се осъществяват сделки без тях. За неспазване на тези постановки има съответни санкции в Закона за енергийната ефективност.
2. Вторият голям пропуск е, че много от инвеститорите са се доверили изцяло на своите консултанти и надзорни фирми. Последните започнаха да подготвят и издават сами енергийните паспорти, без да са проучили същността на процеса. Надзорните фирми не се заинтересуваха как да изпълняват вменените им по Наредба №5 за техническите паспорти на строежите, ангажименти да издават енергийните паспорти. Не получиха указания за начина на подготовка на тези важни документи. Допусна се издаването на енергийни паспорти с невярно съдържание, без придружаващи ги доклади, без да се спазва Наредбата за обследване за енергийна ефективност. Скоро инвеститорите ще бъдат изправени пред сериозния проблем, при извършване на енергийното обследване и сертифициране на обектите по чл. 20 от Закона за енергийната ефективност. По силата на ал.3 на този член, когато при издаване на сертификата за енергийни характеристики на сградата се установят отклонения на показателите, отразени в издадения енергиен паспорт, лицата, които извършват сертифицирането, уведомяват в 5-дневен срок от датата на установяване на нарушението изпълнителния директор на Агенцията за енергийна ефективност за предприемане на съответните действия.
3. Много често инвеститорите се подвеждат от своите подизпълнители и полагат в сградите материали, които не отговарят на изискванията и не притежават вписаното в сертификатите им за качество. Често прилаганите сертификати не са верни или не отговарят на положените материали. Това някои инвеститори правят, като не си дават сметка, че при енергийно обследване ще се установи качеството на материалите и че всеки компромис за спестяване на пари за сметка на качеството ще излезе наяве. При тези случаи може да се стигне и до съдебни производства между продавачи и купувачи, както и между строителите и инвеститорите. Тук е и ролята на консултантите и на всички лица, подписвали актовете по време на строителството. Очаквам строителите и възложителите да се опитат да се „застраховат” от усложнения и да се достигне да масово преработване на сградите.
Пример е качеството на стъклопакетите и дограмите. Особено на окачените фасади. Там трябва да се осъществява много строг контрол, тъй като за съжаление чак след третата година може да се покаже истинското им качество. Законът за енергийната ефективност предвижда сертифицирането да се прави за сметка на възложителя по чл.161 в рамките между третата и шестата година от въвеждането в експлоатация на сградите. Тук особеното е, че за стъклопакетите в масовия случай гаранцията е до петата година, което ще доведе до неприятни изненади за инвеститорите, които ще направят сертифицирането в последната година. Може да се наложи те сами да платят за нови стъклопакети.
4. Следващият проблем е свързан с начина, по който инвеститорите правят подбор на фирмите, които изпълняват обследванията за енергийна ефективност. Не рядко инвеститорите се подлъгват по най-ниската цена, напр. 0,10 - 0,40 лв. на м.кв РЗП. При тези цени има случай на непрофесионално направени обследвания, издадени паспорти и сертификати. При едно контролно обследване от страна на Агенцията за енергийна ефективност, за тези документи ще има и съответните санкции. Освен това при така изготвени оценки, енергийни паспорти или сертификати, инвеститорът е застрашен впоследствие от съдебни дела по линия на купувачите или наемателите на имотите, които е построил.
Същността на енергийното обследване е разписана подробно в Наредбата за обследване за енергийна ефективност. То има за цел:
1. Определяне на потенциалните възможности за намаляване на потреблението на енергия при осигуряване качеството на произвежданата продукция и микроклимата в сгради;
2. Предлагане на набор от енергоспестяващи мерки (ЕСМ) за повишаване на енергийната ефективност;
3. Обслужване процеса на съставяне на техническите, в т.ч. на енергийните, паспорти на сградите, както и сертифицирането на сградите.
Анализ за енергийна ефективност би трябвало да се извършва при всички случи на:
- оценка за съответствието на проектите за енергийна ефективност;
- изготвяне на енергийния паспорт;
- сертифициране за енергийни характеристики на сградите.
При избора на фирма за енергиен анализ на сгради за обществено ползване трябва да се има предвид:
- да се подбират фирми, регистрирани в Агенцията за енергийна ефективност, които имат изпълнени вече обследвания за енергийна ефективност на сгради /оценки за съответствието, подготовка на енергийни паспорти и сертифициране/, придружени със съответните референции;
- фирмите задължително трябва да притежават собствена апаратура;
- трябва да имат съответния персонал, акредитиран в Агенцията за енергийна ефективност, доказан чрез съответните документи в т.ч. удостоверение от НОИ;
- трябва да представят свидетелства за съдимост;
- важно е да се представи справка за годишните обороти на фирмите, от дейността, за която е обявена процедурата;
- да се изиска представяне на фирмите;
- фирмите да представят подробни оферти, включващи методика, начини и срокове на изпълнение;
- да не се предпочитат фирми, които предлагат най-ниската цена, а класирането на предпочитаната фирма да стане по комплексни показатели.
Всяка сграда има своите специфики и от това зависи и ценообразуването за енергиен одит. Цените варират в доста голям диапазон и се определят на основата на:
- разгънатата застроена площ на сградата;
- етапа на обследване /оценка, анализ/ - оценка за съответствието, ескпресна оценка на идейния проект, междинна оценка на строежа, енергиен паспорт, сертификат за енергийните характеристики на сградата, контролно енергийно обследване с цел мониторинг и т.н.;
- фактор форма на сградата;
- опит на фирмата за енергийни обследвания;
За да се определят енергоспестяващите мерки за всеки конкретен обект, трябва да се извърши детайлно енергийно обследване на сградата. При новото строителство обаче има голяма вероятност да се наложи да се подменят стъклопакети и дограми, също да се положат изолации на места, на които същите липсват или са некачествени, да се изолират тръби и т.н.
Инвеститорите често търпят негативи заради липса на информация и заинтересованост от тяхна страна и от страна на консултантите им по отношение на законодателните и нормативни норми. Виновни има и сред надзорните фирми, които са ползвали “канали” за узаконяване на строежите и без тези документи. Вина имат и органите на ДНСК и службите по контрола на строителството, които масово не са осъществявали контрол върху тези законови задължения. Не на последно място има и възложители, които въпреки коректните си консултанти, са търсили начин да не изпълнят закона. Изумяващо е например, че съществуват и сгради тип МОЛ, за които надзорните фирми не са уведомили инвеститорите, че са необходими действия по Закона за енергийната ефективност. Препоръчително е възложителите да се заинтересоват дали построеното от тях отговаря на Закона за енергийната ефективност от 2005 г. и сега действащия. В помощ могат да им бъдат представители на някои от специализираните фирми и организации, които могат обстойно да разяснят всеки отделен казус. Това трябва да стане, преди да влезе законът за управление на етажната собственост – 1 май 2009 г., тъй като след тази дата съсобствениците ще могат да определят коя фирма да изпълни енергийните обследвания, а за инвеститора /възложителя/ да остане само отговорността за неизпълнените законови ангажименте и плащането на обследванията.
Енергийният сертификат е удостоверение за качеството на сградата по отношение на интегрираната й енергийна характеристика, оценена в съответния клас от скалата на енергопотреблението. Необходимо е при продажба на сградата или при отдаването и под наем купувачът или наемателят да са информирани за това качество, което предопределя изискването сертификата да бъде неразделна част от собствеността на недвижимия имот или наемния договор.
Енергийният паспорт се издава при паспортизирането на сградите като част от техническия паспорт. По своята същност този документ е самостоятелен и в него е концентрирана информация за актуалното техническо състояние на сградата, в т.ч. енергийните системи, ограждащите елементи, енергийните характеристики, описание на инсталациите и оценка на състоянието. Тази информация е получена в следствие на оценка и сравнение на нормативните и проектните показатели на изпълнената сграда чрез използването на методиката за извършване на обследвания за енергийна ефективност.
За разлика от сертификата, който се явява удостоверение за качество по отношение на интегрираната енергийна характеристика на сградата, в енергийния паспорт могат да се вписват препоръки и мерки за подобряване на енергийните характеристики на сградата.
Давайки възможност за издаването на енергиен паспорт и в последствие сертификат на новопостроена сграда, законодателят ще спомогне фирмите и гражданите да правят сделки с недвижими имоти при по пълна прозрачност за качеството и актуалното състояние на енергийните системи в съответните имоти.
| Сподели |
