Веселин Генчев, изпълнителен директор на БенчМарк
В ситуацията на стабилност и възход в областта на недвижимите имоти до преди година и половина и след доброто развитие на инвестиционния ни проект в Пловдив – търговски център „БенчМарк” близо до Метро, беше логично да реализираме обект и в София. Когато със съдружниците ми обсъждахме към какъв тип сграда да се насочим – жилищна, търговска, индустриален парк, имаше необходимост и търсене за офис помещения от истински висок клас. За целта трябваше да намерим подходящ като локация и като площ терен. Шестте декара и половина непосредствено на „Цариградско шосе”, които ни предложиха за закупуване, се оказаха изключително подходящи. След осъществяването на сделката обаче предстоеше да направим сметките така, че да увеличим капитала на дружеството, за да реализираме този обект, както и да изберем концепция за сградата. Успяхме да привлечем нови чуждестранни и български инстуционални инвеститори, както и да се свържем с един от най-добрите архитекти – Стефан Добрев, който току-що се беше върнал от Франция, където беше живял и работил дълги години. Желанието ни беше да изградим офис сграда по европейски стандарти за клас А, която да приюти големи български и чуждестранни компании, които търсят качество и добра локация. На първо място в заданието заложихме изискването за наличност на паркоместа, съответстващи на броя на работните места, да има търговска площ, която да е разположена на първо и второ или само на първо ниво, и в останалата част на сградата да бъдат обособени офис помещения, като се достигне позволеният от градоустройствения план капацитет. Творчеството на архитекта си каза думата и той ни предложи три интересни, абсолютно нови за архитектурата на подобни сгради в България проекта, както и добра ценова оферта. С партньорите ми единодушно избрахме този вариант, който вече е осъществен и предстои да бъде открит в най-скоро време.
Проектът се оказа, меко казано, труден за осъществяване. От
инвеститорска гледна точка сградата е много красива, много
функционална, но е много скъпа. Особено в икономическата ситуация, в
която се намираме и която засегна чувствително пазара на недвижими
имоти, това не е добре. При такива условия не винаги скъпото се продава
по-скъпо, по-скоро стремежите се насочват към по-евтини проекти, за да
могат да бъдат реализирани след това. Сградата беше трудна и за изпълнение. Заради атриума с височина 50 метра и с диаметър 18 метра, какъвто до този момент в България не е изграждан, се наложи да работим съвместно с представители на противопожарна защита, за да приложим световнопризнати норми, които обаче липсват в нашата нормативна уредба и няма подобна практика. Това забави строителството с 6 месеца. Благодарен съм на ръководството на Национална служба “ПБЗН”, че показаха прогресивно мислене и успяхме заедно да стигнем до решение на конкретния случай.
Затруднения имаше и в изчисляването на конструкцията – София е земетръсна зона, а сградата е висока и с особена форма, необходимо беше да се подходи с повишено внимание. Фасадата и ОВК може би бяха най-тежките звена в проектирането. Почти цялата сграда е със стъклена фасада и ако не е изчислена добре и не е изработена добре, съответно климатизацията не е на ниво, ще се създаде сериозен дискомфорт на работещите вътре.
Конструкцията на купола над атриума, какъвто отново за първи път се прави в България, също е много специфична и сложна и създаде проблеми както на проектантите, така и на строителите. Освен това се оказа много скъпа инвестиция. Особеностите на сградата наложиха непрекъснато препроектиране и преправяне на елементи и детайли, което продължи почти до края на строителството. Това беше неприятно, защото нямаше яснота за финансите и объркваше предварителните разчети.
Естествено и кризата даде отражение. Хубавото е, че ние бяхме предвидили достатъчно капитал за реализирането на този обект, но от друга страна, ние инвестирахме и в други проекти – на ул. „Г. С. Раковски” в София и в Боровец. Може би реагирахме навреме и успяхме да получим финансиране в последния момент миналото лято от Националната банка на Гърция в Лондон, като агент по тази сделка беше ОББ. Това финансиране ни помогна да завършим сградата на бул. „Цариградско шосе”, съответно и да работим по другите си обекти.
Кризата ни се отразява основно при реализацията на сградата – много е трудно да продадем или отдадем под наем площите. Обстоятелствата в момента са такива, че компаниите - потенциални наематели, или свиха бизнеса си, или спряха да се разрастват, и е логично да задържат досегашните си офиси, при това често на по-ниски наемни цени. За да смени в този момент една компания офиса си, трябва да й се предложат изключително атрактивни параметри. В БенчМарк Бизнес център такива са: полезна и ергономична работна среда, обезпечени от архитектурни решения и прогресивни технологии, удобната локация спрямо центъра на града и летището, отлична инфраструструктура – паркинги, транспортно обезпечаване в близко бъдеще с метростанция и трамваен транспорт, уникална архитектура, зелени покриви и тераси, безкомпромисно въпреки икономическите условия качество на строителството на сградата. Осигурени са много добри BMS и видеонаблюдение, които ще подпомогнат управлението и поддръжката на сградата.
Достойнствата на сградата бяха забелязани и оценени от професионалистите на най-престижното изложение за недвижими имоти в Кан през март миналата година, където проектът на БенчМарк Бизнес център беше избран сред около 12 хиляди участници и сред 4-5 хиляди проекта да бъде представен заедно с още пет проекта от Централна и Източна Европа в специална презентация.
Надявам се интересният силует, специално проектираното ефектно външно осветление на сградата, както и местоположението й да я превърнат в своеобразен лендмарк на София.
Пазарът на недвижими имоти веднага след капиталовия усети влиянието на икономическата криза. Както България влезе малко по-късно в нея, така и по-късно ще излезе. В страната ни последствията тепърва ще се усетят сериозно. За да се подобри ситуацията, трябва да се активират чуждестранните инвеститори, а за да дойдат у нас, те трябва да изчерпят всички възможности, които имат за реализиране на печалби на техните пазари, които са много по-сигурни от нашия.
Както капиталовият пазар се сгромоляса първи, възможно е пак той да повлече крак нагоре, тъй като вече се стабилизира. Надявам се слънчевите дни в пазара на недвижими имоти да започнат през следващата година.
| Сподели |
