арх. Петър Диков
Архитект Диков, в последните години се построиха много жилищни сгради и в момента има свръх предлагане. Какъв тип жилища ще се строят в бъдеще, на къде ще се развива София в това отношение?
България е уникална, защото това свръх предлагане не се отразява на пазара. В последните години се строи много и всички твърдят, че има свръх предлагане, а цените се покачват. Нормалната реакция на пазара е при тези условия цените да падат, но тук не се забелязва подобна тенденция. Напротив - жилища, които преди една година можеха да се купят за 700 - 800 евро на кв. м, сега се продават вече за 1300 - 1500 евро на кв. м.
Може би има някакви движения в пазара, които не са съвсем логични, но все пак при нас е свободен пазар и никой не може да си позволи да държи на дълги позиции много пари. Очевидно няма свръх предлагане или поне то не е засегнало пазара. Това означава, че може би има висока норма на печалба в строителството. Което донякъде би обяснило задържането на цените при повече жилища, доколкото те се купуват.
Каква е все пак тенденцията при цените на жилищата?
Очакванията цените на жилищата в София да паднат е абсурдна. Цените в жилищното строителство са като термометър за измерване на телесна температура - могат да паднат само с тръскане. По естествен път няма да се случи. Преди държавата го правеше, но сега вече няма как да го стори. Жилищните площи ще поскъпват, не защото има голямо търсене, а защото цените в строителството растат заради основните консумативи като енергия, транспорт, и др. Общината и държавата причисляват към строителството и допълнителните разходи. Но не може предприемачът да не поема тежестта и за изграждане на инфраструктура, и на благоустрояване, както и на почистване на града. Тази тенденция ще се разраства. Навсякъде по света сумите, които плащат предприемачите на общината за изграждане на градска инфраструктура и поддръжка, са високи.
Статистиката и анализът на пазара на имоти сочат недостиг на офис площи в България, в частност в столицата. Какво е бъдещето на столицата в тази посока?
Според последните публикации в София към края на годината ще има около 1 млн. кв. м. офис площи. Факт е, че има недостиг и неправилно разпределени в рамките на града, че има все още страшно много офиси, които са разположени в жилища, основно в центъра, които не са най-подходящите пространства.
Има добри перспективи за бизнес сградите, защото фирмите вече започват да имат изисквания за нормална среда в офисите – от 6 до 10 кв. м на човек, която е и европейски стандарт.
Обособяват ли се нови бизнес зони? Какво се реализира в момента и какво все още е във фаза проект? Предвижда ли се изграждане на нови бизнес паркове?
Най-голямата бизнес зона, която се очертава е Промишлено – производствена зона Искър, която е между жп ареала на кв. „Дружба” и Летище София, от двете страни на бул. „Брюксел”. Там вече има и готови сгради като „Порше център”, строи се „София Еърпорт център” и т.н.
Друг проект е „Акрополис” в близост до „Красно село”, там има намерения за около 100 - 120 хил. кв. м офиси. Следваща бизнес зона е на завод „Средец”, на бул. „Цар Борис III”, която също се очертава като голям проект от около 100 хил. кв. м.
Бизнес паркът в кв. „Младост” е почти завършен и вече няма свободни площи, а наемите са сравнително добри.
Ще се постигнат ли напълно европейските стандарти в тях по отношение на инфраструктура, енергийна ефентивност на сградите, управление и поддръжка? И как общината съдейства за това?
Общината се опитва чрез големите офис комплекси да получи държавни пари за инвестиции клас А. Например при Бизнес парка с държавни пари се построи мостът над Околовръстното шосе. Възстановява се и бързата връзка към кв. „Младост” - около 14 млн. лв. отпусна държавата за новата инфраструктура.
Подобни идеи има и за други големи инвеститори, защото те не могат да си позволят да имат отклонения от световните стандарти. В противен случай офисите им ще останат непродаваеми.
Все по-често се говори за сгради клас „А”, но доколко у нас те са такива? И кой има грижата да удостовери, че са изпълнени всички норми и изисквания?
Специално за нормите на стандартите за офиси самите инвеститори поемат тази отговорност. Клиентите стават все по-капризни. Едно е да се работи в условия на остър дефицит, както преди 3-4 години, друго е да се работи в условия на умерен дефицит, както се работи сега, и съвсем различно е да се работи в условия на свръх предлагане, каквито са очакванията за след 2-3 години. Далновидните инвеститори спазват стандартите, за да бъде качествен и конкурентноспособен техният продукт, както сега така и след 5-10 години.
Как се вписват офис сградите и бизнес парковете в ОУП на София? Прави впечатление, че се работи “на парче”, че се строи хаотично и резултатът е всеизвестен... Доколко се мисли в перспектива с необходимата далновидност и доколко определящи са “внезапни” инвеститорски интереси?
В момента, в който се появи един стратегически инвеститор с инвестиция от 150 до 250 млн. евро или повече, подходът е един. По друг начин се реагира, ако инвеститорът планира да строи стандартна по-малка сграда. В този смисъл известни компромиси се правят с големите инвеститори, макар че не би могло да се каже, че се е превърнало в правило.
При офис комплексите и бизнес парковете принципно се следва заложеното в ОУП. Единственото, което засега определено не може да се реализира, са високо технологични паркове. Защото в страната високо технологични производства не се развиват, а като цяло се насочват консумативни инвестиции, не производства. Това е доста тревожна тенденция, защото консумативната инвестиция е с бърз оборот, но не дава тласък в развитието на икономиката. Малко са предприятията, големите световни високо технологични фирми, които идват да развиват дейност в България.
Има идея с общински средства да се осъществи един високо технологичен парк в ниско строителство и с инфраструктура, и да се канят при изгодни условия световно утвърдени фирми да развиват производство тук.
За двете години, откакто изпълнявате длъжността Главен архитект на София, какъв е приносът Ви за развитието на столицата в архитектурно отношение и прилвичането на инвестиции в тази насока?
По отношение на привличането на инвестиции - всички, които са се обърнали към нас в общината са получили подкрепа. За развитието на столицата в архитектурно отношение не мога да кажа, че имам някаква възможност за въздействие, но според мен се забелязва промяна поне по отношение на поддръжка на сградите – много фасади се освежиха, има подобрения особено в центъра, където собствениците трудно се убеждават и активират.
Архитект Диков, в последните години се построиха много жилищни сгради и в момента има свръх предлагане. Какъв тип жилища ще се строят в бъдеще, на къде ще се развива София в това отношение?
България е уникална, защото това свръх предлагане не се отразява на пазара. В последните години се строи много и всички твърдят, че има свръх предлагане, а цените се покачват. Нормалната реакция на пазара е при тези условия цените да падат, но тук не се забелязва подобна тенденция. Напротив - жилища, които преди една година можеха да се купят за 700 - 800 евро на кв. м, сега се продават вече за 1300 - 1500 евро на кв. м.
Може би има някакви движения в пазара, които не са съвсем логични, но все пак при нас е свободен пазар и никой не може да си позволи да държи на дълги позиции много пари. Очевидно няма свръх предлагане или поне то не е засегнало пазара. Това означава, че може би има висока норма на печалба в строителството. Което донякъде би обяснило задържането на цените при повече жилища, доколкото те се купуват.
Каква е все пак тенденцията при цените на жилищата?
Очакванията цените на жилищата в София да паднат е абсурдна. Цените в жилищното строителство са като термометър за измерване на телесна температура - могат да паднат само с тръскане. По естествен път няма да се случи. Преди държавата го правеше, но сега вече няма как да го стори. Жилищните площи ще поскъпват, не защото има голямо търсене, а защото цените в строителството растат заради основните консумативи като енергия, транспорт, и др. Общината и държавата причисляват към строителството и допълнителните разходи. Но не може предприемачът да не поема тежестта и за изграждане на инфраструктура, и на благоустрояване, както и на почистване на града. Тази тенденция ще се разраства. Навсякъде по света сумите, които плащат предприемачите на общината за изграждане на градска инфраструктура и поддръжка, са високи.
Статистиката и анализът на пазара на имоти сочат недостиг на офис площи в България, в частност в столицата. Какво е бъдещето на столицата в тази посока?
Според последните публикации в София към края на годината ще има около 1 млн. кв. м. офис площи. Факт е, че има недостиг и неправилно разпределени в рамките на града, че има все още страшно много офиси, които са разположени в жилища, основно в центъра, които не са най-подходящите пространства.
Има добри перспективи за бизнес сградите, защото фирмите вече започват да имат изисквания за нормална среда в офисите – от 6 до 10 кв. м на човек, която е и европейски стандарт.
Обособяват ли се нови бизнес зони? Какво се реализира в момента и какво все още е във фаза проект? Предвижда ли се изграждане на нови бизнес паркове?
Най-голямата бизнес зона, която се очертава е Промишлено – производствена зона Искър, която е между жп ареала на кв. „Дружба” и Летище София, от двете страни на бул. „Брюксел”. Там вече има и готови сгради като „Порше център”, строи се „София Еърпорт център” и т.н.
Друг проект е „Акрополис” в близост до „Красно село”, там има намерения за около 100 - 120 хил. кв. м офиси. Следваща бизнес зона е на завод „Средец”, на бул. „Цар Борис III”, която също се очертава като голям проект от около 100 хил. кв. м.
Бизнес паркът в кв. „Младост” е почти завършен и вече няма свободни площи, а наемите са сравнително добри.
Ще се постигнат ли напълно европейските стандарти в тях по отношение на инфраструктура, енергийна ефентивност на сградите, управление и поддръжка? И как общината съдейства за това?
Общината се опитва чрез големите офис комплекси да получи държавни пари за инвестиции клас А. Например при Бизнес парка с държавни пари се построи мостът над Околовръстното шосе. Възстановява се и бързата връзка към кв. „Младост” - около 14 млн. лв. отпусна държавата за новата инфраструктура.
Подобни идеи има и за други големи инвеститори, защото те не могат да си позволят да имат отклонения от световните стандарти. В противен случай офисите им ще останат непродаваеми.
Все по-често се говори за сгради клас „А”, но доколко у нас те са такива? И кой има грижата да удостовери, че са изпълнени всички норми и изисквания?
Специално за нормите на стандартите за офиси самите инвеститори поемат тази отговорност. Клиентите стават все по-капризни. Едно е да се работи в условия на остър дефицит, както преди 3-4 години, друго е да се работи в условия на умерен дефицит, както се работи сега, и съвсем различно е да се работи в условия на свръх предлагане, каквито са очакванията за след 2-3 години. Далновидните инвеститори спазват стандартите, за да бъде качествен и конкурентноспособен техният продукт, както сега така и след 5-10 години.
Как се вписват офис сградите и бизнес парковете в ОУП на София? Прави впечатление, че се работи “на парче”, че се строи хаотично и резултатът е всеизвестен... Доколко се мисли в перспектива с необходимата далновидност и доколко определящи са “внезапни” инвеститорски интереси?
В момента, в който се появи един стратегически инвеститор с инвестиция от 150 до 250 млн. евро или повече, подходът е един. По друг начин се реагира, ако инвеститорът планира да строи стандартна по-малка сграда. В този смисъл известни компромиси се правят с големите инвеститори, макар че не би могло да се каже, че се е превърнало в правило.
При офис комплексите и бизнес парковете принципно се следва заложеното в ОУП. Единственото, което засега определено не може да се реализира, са високо технологични паркове. Защото в страната високо технологични производства не се развиват, а като цяло се насочват консумативни инвестиции, не производства. Това е доста тревожна тенденция, защото консумативната инвестиция е с бърз оборот, но не дава тласък в развитието на икономиката. Малко са предприятията, големите световни високо технологични фирми, които идват да развиват дейност в България.
Има идея с общински средства да се осъществи един високо технологичен парк в ниско строителство и с инфраструктура, и да се канят при изгодни условия световно утвърдени фирми да развиват производство тук.
За двете години, откакто изпълнявате длъжността Главен архитект на София, какъв е приносът Ви за развитието на столицата в архитектурно отношение и прилвичането на инвестиции в тази насока?
По отношение на привличането на инвестиции - всички, които са се обърнали към нас в общината са получили подкрепа. За развитието на столицата в архитектурно отношение не мога да кажа, че имам някаква възможност за въздействие, но според мен се забелязва промяна поне по отношение на поддръжка на сградите – много фасади се освежиха, има подобрения особено в центъра, където собствениците трудно се убеждават и активират.
| Сподели |
