доц. д-р арх. Жеко Тилев

Съществува мнение, че офис сградите се проектират лесно, обяснява доц. д-р арх. Жеко Тилев, ръководител на катедра „Сградостроителство” на Архитектурния факултет към Университета за архитектура, строителство и геодезия и утвърден в практиката проектант. Това е така, защото функцията на офиса е сравнително елементарна и не изисква специални връзки, комуникации и други усложнения, каквито могат да съществуват при проектирането на една спортна зала или на една болнична сграда например.
Офиссградата се проектира на базата на технологията на едно работно място, оборудвано с всичко необходимо като техническа апаратура, като има по-богато аранжирани работни места и такива, които са с минимизирана конфигурация. Най-удобното и ергономично работно място е това с Г-образна форма, състоящо се от основен работен модул – бюро, и помощно крило с контейнер и шкаф за документи и лични вещи. При първоначалните разчети се приема, че едно работно място заема площ 2x2 м или 4 кв. м и на тази база се преценява съответно разположението, анализът на аранжираните площи и техният капацитет и ефективността на самото решение.

Действащите правила и норми при проектиране и изграждане на административни сгради в България са доста остарели, коментира арх. Тилев.
В своята основа са отпреди 20-30 г., частично са осъвременявани, но по тях не може да се извърши едно качествено проектиране на офис сгради, защото те касаят предимно административни сгради като Министерски съвет, БНБ и др. Единствено в група „Д” влизат специфични, близки до съвременните офиси, типове сгради – юридически кантори, прокуратури, но тези норми могат да служат само за справка.

Критерии и изисквания за качество
В последните години строителството на офиссгради се извършва по европейски стандарти и отговаря в по-голямата си част на европейските изисквания. Бизнеспаркът в София е един добър пример, казва арх. Тилев, защото преди всичко качеството се постига с добра, качествена околна среда. Има и други отделни сгради, които отговарят на съвременните европейски стандарти.

В България се използват неофициално изискванията на стандарта B.O.M.A., по силата на който офис сградите са разделени на няколко категории, клас A, B, C, D, в зависимост от изпълнението на определен набор от изисквания при проекта и при реализацията на обекта.

Трябва да се има предвид, че дори тези норми в различните страни, при различните условия се прилагат твърде свободно, коментира арх. Тилев. Например за клас А по този стандарт светлата височина е 2,70 м, но Европа има по високи изисквания за клас А, които налагат тя да бъде 3,00 м. Доколко това е целесъобразно е въпрос на конкретно проектно решение, допълва арх. Тилев.

Опитът показва, че светлата височина не е определящ критерий за качеството на средата в една офиссграда. Има обекти със светла височина 2,50 м, които функционират перфектно и задоволяват целия комплекс от изисквания за клас А. По-малката височина не ги прави по-некомфортни, нещо повече – експлоатационните разходи намаляват. Според арх.Тилев дори и психологическият климат в такива помещения е много по-добър.
Друг спорен въпрос е изискването за напречното междуосие, което за сгради клас А трябва да бъде минимум 6 м. То не е ефективно за достигането на нормативния брой паркоместа. Затова в последно време проектанти и инвеститори се насочват към междуосие между 5,40 или 8,10 м, като 5,40 м осигурява вместимост от две коли, а 8,10 м - осигурява три коли. При положение че няма вътрешни преградни стени и вътрешното пространство е решено като свободно, това намаляване от нормативното изискване от 6 на 5,40 м в никакъв случай не влошава качеството на пространството, допълва арх. Тилев.

Повдигнатият под, категорично изискване за клас А, създава също големи експлоатационни затруднения при ползването на помещенията, особено при създаването и оформянето на луксозни интериори. Този под е винаги с работещи фуги и не позволява качествени настилки.
В европейската практика това изискване е наложено от провеждането на въздуховоди в пода, а не заради структурното окабеляване, което може да бъде развито в тавана и изведено по вертикални елементи – стени, колони и т.н. Ако се използват ОВК системи, при които не се налага инсталирането на въздуховоди в пода, не би трябвало това изискване да се приема като базисно за определяне качеството на пространството. Повдигнатият под създава проблеми и с прехода в нивата на конструкцията и настилките в коридори, мокри помещения и т.н. Затова в офиси с по-ограничени площи арх. Тилев не препоръчва като задължително условие създаването на двоен под.

При клас А трябва да има един собственик на цялата сграда, защото когато сградата се продаде на отделни собственици, проблемът с нейното менажиране и поддържане става по-трудно.
Всички тези изисквания се прилагат в различна степен в зависимост от целта на офис сградите, които условно могат да се разделят на две групи. Едната група – това са офис сгради създадени за ползване от собственика, който инвестира и строи, и са свързани преди всичко с удовлетворяване на определени имиджови функции. Минималните изисквания трябва да бъдат спазени, за да се осигури нормалното функциониране на сградата. Останалото е въпрос каква сграда иска инвеститорът и каква сграда проектантът ще му предложи. Например в този случай съотношението на използваеми към неизползваеми площи дава свобода на проектанта – могат да се правят големи въздушни пробиви, големи фоайета, кулоари.

Когато обаче една корпоративна сграда трябва да получи съответния сертификат и съответен статус за застрахователна стойност, гаранции и др., тогава изискванията за съответния клас трябва да бъдат спазени, защото така се определя реалната пазарна стойност с оглед на бъдещи юридически действия с тази сграда – залагане, продажба, включване на сградата като апортна вноска и т.н.

Когато сградата се създава с цел предлагане на пазара за наем или продажби, тогава изпълнението на изискванията за определен клас стават задължителни, за да могат да се контролират качествата на сградата за нейната пазарна стойност.

Модулно проектиране
В момента в архитектурата на офис сгради няма табута – властва стилът на High-Tech, все още е жизнен в някаква степен и постмодернизмът. Има сериозни опити High-Tech да бъде одухотворен. Но стъклената фасада остава атрибут на офис сградата.

Много сериозна тенденция, продиктувана от изискванията на инвеститорите, е офис сградата да се проектира на модулен принцип. Всеки нов собственик или наемател иска да аранжира площта по свой начин, съобразно организацията на работа в неговата фирма. Затова експлоатационната гъвкавост на сградата трябва предварително да е положена върху някакви принципи. Отново в основата на модулното проектиране лежи квадратурата на работната площ на едно работно място – това е 2x2 м и възможността една конструктивна ос да бъде разделена надве или три, с оглед прехвърлянето на тези пространства в едната или другата посока към един или друг офис.

Отново възниква въпросът за размера на напречното междуосие. Ако се приеме 5,40 м напречно междуосие, в никакъв случай при разделяне надве по 2,70 м не може да се осигури помещение с оптимална функция. Това означава, че се налага разделянето на по-големи оси, податливи на модулно третиране – 7,50; 8,10; 8,40 м, като във всички случаи по-малката част се прехвърля към съседна, а по-голямата част остава като нормално използваемо помещение.

Ако се налага разделяне, тогава и двете части трябва да могат самостоятелно да функционират оптимално. При 7,20 м се получават две подоси или две допълнителни пространства от 3,60 м, което дава възможност за едно нормално обзавеждане и аранжиране.

Препоръчително е единичните индивидуални офиси да се планират на оси 3,60; 4,20; 4,50 м Залагането на този модул трябва да се съобразява дълбочината на пространството – нормално е тя да е между 6 и 7,20 - 7,50 м по нормите дълбочината може да бъде увеличена до 10 м, ако прозорците са едностранно разположени.

При модулното проектиране трябва да има възможност да се създаде етаж под формата на open space или да се отделят от него отделни офиси. Има много съществено изискване да се предвиди такава система на вентилация, климатизация и ВиК системата, които да позволят отделяне на едно модулно пространство и прехвърлянето му към друг офис и съответно прехвърляне на тази част от инсталациите.

Най-често нормалните за оптимизация пространства, с ширина 3,60 – 4,50 м и с дълбочина до 7,50 м, се обслужват от един вентилаторен конвектор, имат една всмукателна и една нагнетателна вентилационна решетка. Съвременните системи за климатизация, особено VRV системите, които дават възможност за индивидуален контрол на всяко едно типизирано пространство, могат с много малко усложнения в софтуерно управление да прехвърлят съответните товари и енергийни разходи от един модул към друг и създават нови потребители с нови характеристики. Това е удобно на крайното отчитане и заплащане на изразходваната енергия и за поддържане на тази инсталация. Този модулен принцип трябва да бъде заложен и проведен и във всички общи части на инсталационните агрегати. Например трябва да се знае едно външно тяло колко на брой модули обслужва и как след трансформации в броя на модулите ще се промени работата на външните тела по отношение на обслужваните вентилаторни конвектори вътре.

Друго изискване е при всеки един момент на трансформация формираните офисплощи да могат да получат самостоятелен санитарен възел. Това става с предварително залагане на санитарни пакети, най-често един на две междуоси и възможност за включване двустранно или тристранно на съответни прибори при създаването на тоалетни помещения или кухненски боксове.

Цената
Колкото едно строителство е с по-голям обем, толкова то е относително по-евтино. Но цената е комплексно понятие, тя няма само финансово изражение, казва арх. Тилев. Важно е и това как сградата се възприема, как функционира като елемент на една естетическа комуникация, какво послание носи.

Грешките
Най-често те са свързани с архитектурното проектиране и с проблеми по отношение на техническата експлоатация при функционирането на офисите.
За архитектурните грешки е отговорен проектантът, продължава арх. Тилев. Функцията на офис сградата не е особено тежка и проектантът е относително свободен в работата си по нея, когато решава художествени проблеми. Но понякога се допускат нежелани дефекти – сложни връзки към комуникациите, недобре формирани пространства, проблеми за разделянето, което се налага.

Подценява се въпросът за звукоизолацията в офисите, много често се допускат грешки, свързани с приложението на неефективни системи за фасадни стени и остъкляване, които водят до преразход на енергия. Подценяват се въпросите с прегряването при големи остъклявания. Вече се използват решения на тези проблеми като щори, жалузи, двойни стени, което означава, че инвеститорите и проектантите се насочват към значително по-високо качество. Добрата архитектура означава намаляване на относителния дял на компромисите, категоричен е арх. Тилев. По никакъв начин ефектната архитектура, която се е превърнала във визитна картичка за сградата и за инвеститора, не бива да води до дефекти във функцията на сградата.

Сериозни проблеми с офис сградите са допускането на някои ненужни разходи като например балкони, тераси, които не се използват или които няма как да се разделят – една голяма покривна тераса, пред която стоят различни офиси, е практически неизползваема от нито един от офисите. Доскоро се реализираха сгради с недостатъчен брой паркоместа, труден автомобилен достъп и т.н.