Давид Давидов, мениджър “Ключови клиенти”, COLLIERS INTERNATIONAL
Кога идеята за създаване на Гранд мол Варна бе одобрена и на какъв етап в проекта се включихте вие?
По принцип от доста време има идея за такъв проект във Варна, като причината да се забави реализацията й бяха очакванията за печалба на някои от собствениците на имоти, защото цените растяха. Това забави процеса на закупуване на имоти. Междувременно доста проекти са в процес на развитие.
В повечето проекти, в които ние участваме като консултанти, се включваме още на етап планиране и създаване на дизайна, тъй като нашият поглед на тази фаза е изключително важен.
Освен чисто дизайнерската страна важна е и търговската част, защото реализацията на тези площи ще бъде наша задача и познаването на пазара е от голямо значение.
Това е особеност, която не може да бъде предмет на знания на архитектурната компания.
В следващите години в близост един до друг ще се концентрират шест търговски центъра. Кое ще направи Гранд мол Варна конкурентоспособен?
Зависи с кого се сравняваме. Аз смятам, че локацията е един от факторите, които могат да бъдат предимство на пазара, тъй като нашата сграда е най-близо до центъра в сравнение с останалите, планирани в този лъч на града.
Площта, която е за отдаване под наем, може да бъде предимство, може да бъде и недостатък, ако не се запълни. В рамките на града може би ще има още един проект с подобна отдаваема площ на нашия. Но ние смятаме, че генерираният интерес е достатъчен, за да можем да реализираме тези площи. Освен това смятаме, че ще предоставим стоки и услуги, които ще донесат нужното разнообразие, за да се превърне този проект в едно печелившо начинание.
Това, което смятам, че има значение, е присъствието в нашия комплекс на хепермаркет от веригата “Carreffour”, втора по мащаб търговска верига в света, и имаме уверението, че те няма да влязат в друг от планираните досега комплекси.
Какво разпределение се планира за трите сгради на Гранд мол?
Идейният проект като застроена площ е почти 140 хил. кв.м и има три компонента, които в момента се планират като офис сгради, но има възможност едно от тези тела да се реализира като хотел. Това са възможности, които в момента се разглеждат и не е взето окончателно решение, тъй като в един такъв комплекс основното и водещото е търговският център, който ще е разположен върху 45 хил. кв.м чиста отдаваема площ. Важно е да се направят добри преценки за това доколко има нужда от офиси във Варна.
На какво се основава подобна преценка?
Правят се модели и се преценява доколко е добра такава инвестиция – отчита се рискът от построяването и частичното незапълване на площите.
Затова в случая се разработват три варианта:
– да се построят и трите офисни сгради едновременно с комплекса;
– да се избере гъвкава схема, където да има не само офиси, а и друг тип предназначение /особено при положение че за хотел предварително има оператор и ползвател на тази хотелска единица, защото е важно да се отговори на изисквания на конкретния оператор/;
– да бъдат изградени двете кули и когато пазарът е достатъчно зрял да поеме подобно количество офисни пространства, да се построи и третата част на по-късен етап.
Нормално е един такъв проект да цели продажба на инвестиционния фонд. В тази връзка ние можем да дадем нашите очаквания каква ще бъде запълнеността на тези три кули към момента на тяхното откриване и да се направи сметка доколко това е изгодно да се построят и включат в такава сделка, в която да не са в полза, а в тежест, ако са незаети.
Има ли изисквания към архитектурното решение от страна на “Carreffour”?
Действително техните нужди са специфични и доста неща трябва да се предвидят още при проектирането на нестандартната площ от 9000 кв.м.. Начинът на функциониране на един техен обект е много характерен и необходимото за това беше уточнено и планирано благодарение на сътрудничеството на нашите и техните екипи.
Има ли други клиенти, които се включват сега и имат съответни изисквания за проектиране?
Предварително проектиране е необходимо за хипермаркетите и кината. Това са наематели, които е изключително важно да “затвориш”, още преди да е започнала процедурата по избор на главен изпълнител, защото техните параметри и изисквания трябва да бъдет заложени в строителната документация. Останалите могат да се нагодят към един развит проект.
Варна е туристически град, но извън активния сезон ще има по-малка посещаемост. Според вашите проучвания как ще се отрази това на обекта?
Това е фактор, който се отчита при решението да се прави или не един проект на място като Варна и в какви мащаби да е инвестицията. Но въпреки всичко не се надценява капацитетът на туристическия поток, защото при нас сезонът не е дълъг и от друга страна, не сме дестинация, където идват особено богати туристи. Това, което ние правим, е проект, който да е успешен за жителите на града, а това, че Варна е туристически обект, е един вид бонус за търговците. Смятам, че това, което правим като бизнес модел и бизнес план, е направено да функционира според капацитета на Варна като население.
За да функционира успешно подобен обект и да има добри финансови резултати, е необходимо да има посещаемост средно от 15-20 хиляди души на ден. Това е, което би осигурило успех за търговските фирми. Това е обективна и реална цифра за Централна Европа и е постижимо в средносрочен план за проекти от този мащаб. В рамките на три години от откриването тези цифри не са толкова амбициозни.
Освен броя на посетителите, има ли други критерии за успешност на търговския център, като например колко харчи един посетител?
Тук все още не сме на ниво да имаме достъп до такава информация. Но тази статистика е безспорно важна - колко харчи клиент, влязъл в търговски център, и информацията, която имаме към момента в сравнение дори с Румъния, нашите показатели са доста по-ниски.
От друга страна, във всички търговски центрове има метод на заплащане на наем, който се нарича подоходен - ако надвишат определен оборот, плащат допълнително.
В България наблюдава ли се сегментиране на пазара по класове?
В момента етапът на развитие на пазара не е в посока на сегментиране и всички проекти целят по-скоро мащаб и предоставяне на стоки за всякакви нужди.
Няма как площ от 45 хил. кв.м да бъдат прекалено сегментирана. Малко рано е за търсене на висок клас продукти - целевата група за такъв тип брандове е все още ограничена и те все още търсят позициониране на главните улици.
На какъв етап се продава един проект?
По принцип, както и да се представя една потенциална сделка, реалното финализиране на една транзакция винаги е при откриване на проекта, не по-рано. Причината е, че западноевропейските инвестиционни фондове искат да купят един функциониращ вече обект, където всички рискове при строителството липсват.
А предварителен договор може да се сключи на всеки един етап.
Хубаво е да се привлекат поне основните наематели, защото те са причина един потенциален купувач да даде по-агресивна оферта, да създаде конкурентна среда и да се получат добри резултати.
Какви са критериите за доходност на проект?
По принцип има доста универсални параметри за всяка една държава. Във всяка една има нива на доходност, които са адекватни към моментното развитие и в крайна сметка какви са те се определя от пазара. Към настоящия момент ние имаме дивелъпърс маркет, защото има сравнително малко предлагане на готов продукт, а в същото време има доста свободни пари за харчене от тези инвестиционни фондове. Пазарите на Европа са минали вече през този етап и се оказва, че ние сме в момента в центъра на интерес на тези фондове.
Интервюто взе Диана Кинова
Кога идеята за създаване на Гранд мол Варна бе одобрена и на какъв етап в проекта се включихте вие?
По принцип от доста време има идея за такъв проект във Варна, като причината да се забави реализацията й бяха очакванията за печалба на някои от собствениците на имоти, защото цените растяха. Това забави процеса на закупуване на имоти. Междувременно доста проекти са в процес на развитие.
В повечето проекти, в които ние участваме като консултанти, се включваме още на етап планиране и създаване на дизайна, тъй като нашият поглед на тази фаза е изключително важен.
Освен чисто дизайнерската страна важна е и търговската част, защото реализацията на тези площи ще бъде наша задача и познаването на пазара е от голямо значение.
Това е особеност, която не може да бъде предмет на знания на архитектурната компания.
В следващите години в близост един до друг ще се концентрират шест търговски центъра. Кое ще направи Гранд мол Варна конкурентоспособен?
Зависи с кого се сравняваме. Аз смятам, че локацията е един от факторите, които могат да бъдат предимство на пазара, тъй като нашата сграда е най-близо до центъра в сравнение с останалите, планирани в този лъч на града.
Площта, която е за отдаване под наем, може да бъде предимство, може да бъде и недостатък, ако не се запълни. В рамките на града може би ще има още един проект с подобна отдаваема площ на нашия. Но ние смятаме, че генерираният интерес е достатъчен, за да можем да реализираме тези площи. Освен това смятаме, че ще предоставим стоки и услуги, които ще донесат нужното разнообразие, за да се превърне този проект в едно печелившо начинание.
Това, което смятам, че има значение, е присъствието в нашия комплекс на хепермаркет от веригата “Carreffour”, втора по мащаб търговска верига в света, и имаме уверението, че те няма да влязат в друг от планираните досега комплекси.
Какво разпределение се планира за трите сгради на Гранд мол?
Идейният проект като застроена площ е почти 140 хил. кв.м и има три компонента, които в момента се планират като офис сгради, но има възможност едно от тези тела да се реализира като хотел. Това са възможности, които в момента се разглеждат и не е взето окончателно решение, тъй като в един такъв комплекс основното и водещото е търговският център, който ще е разположен върху 45 хил. кв.м чиста отдаваема площ. Важно е да се направят добри преценки за това доколко има нужда от офиси във Варна.
На какво се основава подобна преценка?
Правят се модели и се преценява доколко е добра такава инвестиция – отчита се рискът от построяването и частичното незапълване на площите.
Затова в случая се разработват три варианта:
– да се построят и трите офисни сгради едновременно с комплекса;
– да се избере гъвкава схема, където да има не само офиси, а и друг тип предназначение /особено при положение че за хотел предварително има оператор и ползвател на тази хотелска единица, защото е важно да се отговори на изисквания на конкретния оператор/;
– да бъдат изградени двете кули и когато пазарът е достатъчно зрял да поеме подобно количество офисни пространства, да се построи и третата част на по-късен етап.
Нормално е един такъв проект да цели продажба на инвестиционния фонд. В тази връзка ние можем да дадем нашите очаквания каква ще бъде запълнеността на тези три кули към момента на тяхното откриване и да се направи сметка доколко това е изгодно да се построят и включат в такава сделка, в която да не са в полза, а в тежест, ако са незаети.
Има ли изисквания към архитектурното решение от страна на “Carreffour”?
Действително техните нужди са специфични и доста неща трябва да се предвидят още при проектирането на нестандартната площ от 9000 кв.м.. Начинът на функциониране на един техен обект е много характерен и необходимото за това беше уточнено и планирано благодарение на сътрудничеството на нашите и техните екипи.
Има ли други клиенти, които се включват сега и имат съответни изисквания за проектиране?
Предварително проектиране е необходимо за хипермаркетите и кината. Това са наематели, които е изключително важно да “затвориш”, още преди да е започнала процедурата по избор на главен изпълнител, защото техните параметри и изисквания трябва да бъдет заложени в строителната документация. Останалите могат да се нагодят към един развит проект.
Варна е туристически град, но извън активния сезон ще има по-малка посещаемост. Според вашите проучвания как ще се отрази това на обекта?
Това е фактор, който се отчита при решението да се прави или не един проект на място като Варна и в какви мащаби да е инвестицията. Но въпреки всичко не се надценява капацитетът на туристическия поток, защото при нас сезонът не е дълъг и от друга страна, не сме дестинация, където идват особено богати туристи. Това, което ние правим, е проект, който да е успешен за жителите на града, а това, че Варна е туристически обект, е един вид бонус за търговците. Смятам, че това, което правим като бизнес модел и бизнес план, е направено да функционира според капацитета на Варна като население.
За да функционира успешно подобен обект и да има добри финансови резултати, е необходимо да има посещаемост средно от 15-20 хиляди души на ден. Това е, което би осигурило успех за търговските фирми. Това е обективна и реална цифра за Централна Европа и е постижимо в средносрочен план за проекти от този мащаб. В рамките на три години от откриването тези цифри не са толкова амбициозни.
Освен броя на посетителите, има ли други критерии за успешност на търговския център, като например колко харчи един посетител?
Тук все още не сме на ниво да имаме достъп до такава информация. Но тази статистика е безспорно важна - колко харчи клиент, влязъл в търговски център, и информацията, която имаме към момента в сравнение дори с Румъния, нашите показатели са доста по-ниски.
От друга страна, във всички търговски центрове има метод на заплащане на наем, който се нарича подоходен - ако надвишат определен оборот, плащат допълнително.
В България наблюдава ли се сегментиране на пазара по класове?
В момента етапът на развитие на пазара не е в посока на сегментиране и всички проекти целят по-скоро мащаб и предоставяне на стоки за всякакви нужди.
Няма как площ от 45 хил. кв.м да бъдат прекалено сегментирана. Малко рано е за търсене на висок клас продукти - целевата група за такъв тип брандове е все още ограничена и те все още търсят позициониране на главните улици.
На какъв етап се продава един проект?
По принцип, както и да се представя една потенциална сделка, реалното финализиране на една транзакция винаги е при откриване на проекта, не по-рано. Причината е, че западноевропейските инвестиционни фондове искат да купят един функциониращ вече обект, където всички рискове при строителството липсват.
А предварителен договор може да се сключи на всеки един етап.
Хубаво е да се привлекат поне основните наематели, защото те са причина един потенциален купувач да даде по-агресивна оферта, да създаде конкурентна среда и да се получат добри резултати.
Какви са критериите за доходност на проект?
По принцип има доста универсални параметри за всяка една държава. Във всяка една има нива на доходност, които са адекватни към моментното развитие и в крайна сметка какви са те се определя от пазара. Към настоящия момент ние имаме дивелъпърс маркет, защото има сравнително малко предлагане на готов продукт, а в същото време има доста свободни пари за харчене от тези инвестиционни фондове. Пазарите на Европа са минали вече през този етап и се оказва, че ние сме в момента в центъра на интерес на тези фондове.
Интервюто взе Диана Кинова
| Сподели |
