Павлина Никова, Ръководител проекти Търговски площи, “Фортон интернешънъл”
Каква е ролята на “Фортън” в инвестиционния процес на Мол Варна?
Компании като нашата играят важна роля от самото начало на всеки подобен проект. Най-напред консултирахме инвеститора „Интерсервиз Узунови” за какво бизнес начинание е подходящ парцела, с който разполага. Възоснова на изследването ни, което отчита локацията, големината и опциите на застрояване на терена, предложихме идеята за търговски център. На базата на това изследване за приложимост те се свързаха с архитектурно бюро Chapman Taylor, които от своя страна направиха концептуален дизайн. Върху този концептуален дизайн започнахме работа с инвеститорите и с варненското архитектурно бюро “Лагис”. Коментирахме опции за различни разположения вътре в търговския център и след това сформирахме микс от различни браншове, които трябва да бъдат обхванати. Яснотата по отношение на финансовата част, както и на това какво целим, какво може пазара да постигне даде основа за първоначалното маркетиране на проекта в периода май – септември 2006 г. Същата година до декември бяха подписани предварителните договори между инвеститорите от една страна, и наемателите от друга. От януари тази година до момента подписваме окончателни договори, като в същото време бяхме консултанти по продажбата на проекта. След като шотландския холдинг Miller Group, заедно с “Интерсервиз Узунови” открият мола, нашата фирма ще поеме управлението на сградата съвместно с Cushman & Wakefield, водеща консултантска фирма в областта на недвижимите имоти, чийто асоцииран офис сме за България, Сърбия и Македония.
Що се отнася до техническата част, прави впечатление перфектния подбор на материали. Какво е участието на консултантската фирма в него?
Когато се прави търговски център мисълта, че трябва да се съобрази и направи всичко с дългосрочна перспектива, трябва да е на първо място. С наемателите се подписват дългосрочни договори за 10 г. За да могат те да са удовлетворени в дългосрочен план, трябва да се предоставят всички необходими за това условия. Инвеститорите осъзнават, че този проект ще е успешен, ако от самото начало е изпълнен така, че да понесе конкуренцията на техническите промени, които ще дойдат след няколко години.
Изборът на материали и съоръжения е дело изцяло на Интерсервиз Узунови. Те споделят, че най-добрите фирми са дали най-добри цени, т.е оказа се, че сме в състояние от най-големите да купуваме най-евтино.
Ако съдим по софийските молове наематели са едни и същи фирми. Така ли ще бъде и в Мол Варна?
Наемателите в търговските центрове по принцип са един и същи тип навсякъде по света. Търговският център има за цел да привлече клиента, който живее в златната среда – т.е. не е с ниски или високи доходи. Това са фирми от среден клас конфекция - ако ниския клас конфекция е с цена на артикул от 20 до 50 лв, средния клас е от 50 до 450 лв., оттам нататък навлизаме в сектора на „високата” мода, а не на конфекцията.
Кои други проекти за търговски центрове е консултирала “Фортън”?
Консултирали сме проекта в Пловдив, който започваме да правим на Марково тепе, консултирали сме и проекта в Русе, работата по който предстои. Колегите ми са разработвали и по-малки проекти на по-малки инвеститори.
Общо взето се опитваме да затворим кръга - от консултирането през отдаването под наем, в някои случаи инвестиционна продажба и в крайния вариант управление. Така че, идеята на фирма като нашата е да обхване пълния диапазон от услуги в сектора консултиране на бизнес имоти, тъй като ние се занимаваме с търговски центрове, с офиси и с логистични центрове
Обоснована ли е инвестицията в консултантската услуга?
Наистина инвеститорите трябва да се разделят с част от печалбата си, но тази част в последствие им носи милиони от продажбите. По-добре е да загубиш 1 милион и да спечелиш 10!
Какво печелят инвеститорите, ползвайки консултантски услуги?
Първо, когато ползват каквато и да е консултантска услуга те печелят време, тъй като консултантската фирма се занимава с нещта, за които инвеститорите нямат опит и не е необходимо да го правят. Освен това на базата на едно добре направено консултиране за целия етап на развитие на една обществена сграда, инвеститорите печелят средства. Най-елементарният пример за това е, че има търговски центрове във Варна, някои от които вече са открити, на други им предстои откриване, които няма как да имат успех или най-близки допирни точки с търговски център, тъй като не са имали качествено консултиране. Консултирането съдържа в себе си отговорите на въпроси като: какво да се направи на дадено място, как да се направи и какво ще се случва оттам нататък като комплекс, което е една цялостна услуга и инвеститора няма как да я пренебрегне или прескочи. Българските инвеститори нямат опит, което е нормално на този етап на развитие на пазара и е добре да ползват опит на фирми, които са се утвърдили и са правили такива неща.
Допускат ли се грешки в строителното предприемачество?
Пазарът в момента съзрява. Грешката, която голяма част от строителните предприемачи правят е да си мислят, че когато имат парцел от 6 дка, могат да направят чудо, наречено търговски център, с 5-6 хил. отдаваема площ и да спечелят милиони. Търговските центрове имат определени параметри. Но най-добре е преди да предприемат каквото и да е, да се консултират с фирма като нашата и да се прецени какво е най-удачно да се построи на съответния парцел.
Защо се препоръчват чужди архитекти за тези проекти? Българските специалисти не биха ли могли да се справят подобаващо с подобни задачи?
Търговските центрове са обекти, които трябва да се изпълнят по образец и ако се прави от някой за първи път, успехът не винаги е гарантиран. Почти няма българско бюро в момента, което може да създаде такъв продукт, въпреки че има безкрайно добри български архитекти. Това е комплексна услуга и трябва време, за да добият те необходимия опит и да могат да правят търговски центрове.
Интервюто взе Диана Кинова
Каква е ролята на “Фортън” в инвестиционния процес на Мол Варна?
Компании като нашата играят важна роля от самото начало на всеки подобен проект. Най-напред консултирахме инвеститора „Интерсервиз Узунови” за какво бизнес начинание е подходящ парцела, с който разполага. Възоснова на изследването ни, което отчита локацията, големината и опциите на застрояване на терена, предложихме идеята за търговски център. На базата на това изследване за приложимост те се свързаха с архитектурно бюро Chapman Taylor, които от своя страна направиха концептуален дизайн. Върху този концептуален дизайн започнахме работа с инвеститорите и с варненското архитектурно бюро “Лагис”. Коментирахме опции за различни разположения вътре в търговския център и след това сформирахме микс от различни браншове, които трябва да бъдат обхванати. Яснотата по отношение на финансовата част, както и на това какво целим, какво може пазара да постигне даде основа за първоначалното маркетиране на проекта в периода май – септември 2006 г. Същата година до декември бяха подписани предварителните договори между инвеститорите от една страна, и наемателите от друга. От януари тази година до момента подписваме окончателни договори, като в същото време бяхме консултанти по продажбата на проекта. След като шотландския холдинг Miller Group, заедно с “Интерсервиз Узунови” открият мола, нашата фирма ще поеме управлението на сградата съвместно с Cushman & Wakefield, водеща консултантска фирма в областта на недвижимите имоти, чийто асоцииран офис сме за България, Сърбия и Македония.
Що се отнася до техническата част, прави впечатление перфектния подбор на материали. Какво е участието на консултантската фирма в него?
Когато се прави търговски център мисълта, че трябва да се съобрази и направи всичко с дългосрочна перспектива, трябва да е на първо място. С наемателите се подписват дългосрочни договори за 10 г. За да могат те да са удовлетворени в дългосрочен план, трябва да се предоставят всички необходими за това условия. Инвеститорите осъзнават, че този проект ще е успешен, ако от самото начало е изпълнен така, че да понесе конкуренцията на техническите промени, които ще дойдат след няколко години.
Изборът на материали и съоръжения е дело изцяло на Интерсервиз Узунови. Те споделят, че най-добрите фирми са дали най-добри цени, т.е оказа се, че сме в състояние от най-големите да купуваме най-евтино.
Ако съдим по софийските молове наематели са едни и същи фирми. Така ли ще бъде и в Мол Варна?
Наемателите в търговските центрове по принцип са един и същи тип навсякъде по света. Търговският център има за цел да привлече клиента, който живее в златната среда – т.е. не е с ниски или високи доходи. Това са фирми от среден клас конфекция - ако ниския клас конфекция е с цена на артикул от 20 до 50 лв, средния клас е от 50 до 450 лв., оттам нататък навлизаме в сектора на „високата” мода, а не на конфекцията.
Кои други проекти за търговски центрове е консултирала “Фортън”?
Консултирали сме проекта в Пловдив, който започваме да правим на Марково тепе, консултирали сме и проекта в Русе, работата по който предстои. Колегите ми са разработвали и по-малки проекти на по-малки инвеститори.
Общо взето се опитваме да затворим кръга - от консултирането през отдаването под наем, в някои случаи инвестиционна продажба и в крайния вариант управление. Така че, идеята на фирма като нашата е да обхване пълния диапазон от услуги в сектора консултиране на бизнес имоти, тъй като ние се занимаваме с търговски центрове, с офиси и с логистични центрове
Обоснована ли е инвестицията в консултантската услуга?
Наистина инвеститорите трябва да се разделят с част от печалбата си, но тази част в последствие им носи милиони от продажбите. По-добре е да загубиш 1 милион и да спечелиш 10!
Какво печелят инвеститорите, ползвайки консултантски услуги?
Първо, когато ползват каквато и да е консултантска услуга те печелят време, тъй като консултантската фирма се занимава с нещта, за които инвеститорите нямат опит и не е необходимо да го правят. Освен това на базата на едно добре направено консултиране за целия етап на развитие на една обществена сграда, инвеститорите печелят средства. Най-елементарният пример за това е, че има търговски центрове във Варна, някои от които вече са открити, на други им предстои откриване, които няма как да имат успех или най-близки допирни точки с търговски център, тъй като не са имали качествено консултиране. Консултирането съдържа в себе си отговорите на въпроси като: какво да се направи на дадено място, как да се направи и какво ще се случва оттам нататък като комплекс, което е една цялостна услуга и инвеститора няма как да я пренебрегне или прескочи. Българските инвеститори нямат опит, което е нормално на този етап на развитие на пазара и е добре да ползват опит на фирми, които са се утвърдили и са правили такива неща.
Допускат ли се грешки в строителното предприемачество?
Пазарът в момента съзрява. Грешката, която голяма част от строителните предприемачи правят е да си мислят, че когато имат парцел от 6 дка, могат да направят чудо, наречено търговски център, с 5-6 хил. отдаваема площ и да спечелят милиони. Търговските центрове имат определени параметри. Но най-добре е преди да предприемат каквото и да е, да се консултират с фирма като нашата и да се прецени какво е най-удачно да се построи на съответния парцел.
Защо се препоръчват чужди архитекти за тези проекти? Българските специалисти не биха ли могли да се справят подобаващо с подобни задачи?
Търговските центрове са обекти, които трябва да се изпълнят по образец и ако се прави от някой за първи път, успехът не винаги е гарантиран. Почти няма българско бюро в момента, което може да създаде такъв продукт, въпреки че има безкрайно добри български архитекти. Това е комплексна услуга и трябва време, за да добият те необходимия опит и да могат да правят търговски центрове.
Интервюто взе Диана Кинова
| Сподели |
