Нели КостадиноваТуризмът е един от най-атрактивните и перспективни отрасли на световната икономика. Той е третият по значение източник на валутни постъпления след износа на петрол и автомобили при прогнози, че в началото на ХХІ в. ще излезе начело.
България не е изключение от световната тенденция, като устойчивите темпове на растеж в сектора са ясно изразени през последните години. Днешното състояние на отрасъла се дължи до голяма степен на усилията на предприемачите – както български, така и чужди.
Интересът към България като дестинация доведе и до покачване на цените на ваканционните имоти. Средният ръст на туризма у нас от 22% на годишна база през последните пет години е сред основните предимства за създаването на стабилен пазар за препродажба на имоти, което осигурява възможността за възвръщане на инвестициите. Извън столицата като най-перспективни места се определят черноморските и планинските курорти, селищата с минерални извори и възможности за балнеолечение, където се търсят терени за изграждане на хотели, ваканционни селища и жилищни сгради, чиито апартаменти се продават още “на зелено”. Специалистите твърдят, че строителството им ще продължи и през цялата 2008 г. На морето ще се уплътняват последните незастроени територии, особено в крайните северни и южни региони. Изграждането на хотели вероятно ще се забави, но на апартаментни комплекси отново ще е интензивно. Особено в “Далечния север” - до Добруджа, където са съсредоточени няколко проекта за голф игрища.
Очаква се пазарът на ваканционни имоти да се развива в период от
още 3 - 5 години, в края на който цените на имотите ще са неизгодни. Пазарът на ваканционни имоти все пак е краткосрочен – очак-ва се да се развива още три до пет години, когато цените биха достигнали нива, които ще са неизгодни, а местоположението ще играе все по-важна роля. В момента доходността от наеми е ниска-около 2 - 3%, заради относително краткия летен сезон и свръхпредлагане на по-малки апартаменти.
Анализаторите предупреждават кандидат-инвеститорите, че неустойчивият пазар на ваканционни имоти може да доведе до известни сътресения. Около 3 млн. кв.м ваканционни имоти са в строеж към настоящия момент. От тях 2 млн. са по Черноморието, а останалите в района на Банско.
По данни на “Форос” само за 2007 г. в експлоатация са влезли 976 хил. кв.м във ваканционни имоти. В Банско се предлагат 330 хил. кв.м, а само по Южното Черноморие има непродадени 800 хил. кв.м. Вторичният пазар пък е на много ранен етап от развитието си. Той се раздвижва, въпреки че според експертите е много трудно проследим. Англичаните и ирландците купуваха по морето апартаменти на зелено с цел инвестиция и сега ги предлагат в завършен вид за препродажба.
Част от инвеститорите са имали намерения за отдаване под наем, но очакванията им както за качество, така и за доходност, не са се оправдали и сега и те също продават.
Други две основни групи инвеститори са руснаците и гърците. Първите предпочитат завършени апартаменти (или поне с Акт 14), които са просторни и качествени. Гърците избират района на Банско, като купуват имоти предимно за задоволяване на собствените потребности - чести посещения на страната, дори и като шопинг туристи.
Българите формират 20-25% от общия брой на купувачите на ваканционни имоти. Работещите в тези комплекси, където отдавна има недостиг на квартири, също формират своя група на потребители. Някои от тях решават да си закупят имот, обикновено в неатрактивни райони, студия или малки апартаменти, които струват около 25 хил. евро.
Затвърждава се тенденцията за предлагане на ваканционни имоти в по-слабо развити райони по Черноморието и във вътрешността на страната.
Презастрояването, липсата на инфраструктура или невъзможността й да поеме свръхнатоварвания, както и спадът в интересите към закупуването на имоти в пренаселени места, принуждават местните власти да наложат ограничения или дори да прекратят издаването на разрешителни за строеж в някои курорти. Това ще затвърди тенденцията предлагането на ваканционни имоти да се измества към подценявани досега и слабо развити райони по Черноморието и вътрешността на страната, като оказва съпътстващ натиск върху цените на терените за ново строителство. Условията при този тип имоти са наличието на добра инфраструктура, близостта до по-голям град, природни дадености и възможността да се съчетаят няколко вида туризъм – еко, културен и т.н. В тази категория вече попадат и селските имоти, които са алтернатива едновременно на вилите и на ваканционните комплекси.
Постепенно заетите в туристическия бранш в България все по-осезателно започват да усещат необходимостта от скъсване с общоприетите клишета на масовия туризъм. Това провокира все повече предприемачи да се заемат с разработването на атракции и туристически пакети, предназначени за една по-интелигентна и платежоспособна клиентела. Става дума за чужденците, които искат да опознаят истинското лице на България. А те, както сочат проучванията, постепенно се увеличават. През 2007 г. значителна част от посетилите България са пренебрегнали евтините туристически пакети по Черноморието и са се насочили към вътрешността на страната, за да се запознаят със символите на културно-историческото ни наследство и природата. Най-висок е бил интересът към православните църкви и манастири, средновековните крепости и остатъците от древна култура.
Недостатъци на инвестиционните намерения за ваканционни комплекси
• Липса на ясна и мащабна концепция при реализация на селището
• Лошо местоположение, продиктувано от по-ниски разходи за терените
• Липсваща или недостатъчно добра инфраструктура
• Занижаване качеството на строителството с цел намаляване на себестойността му
• Липса на система за управление на такива проекти, както и на достатъчно квалифициран персонал.
| Сподели |
