Покупката на жилище „на зелено“ изглежда като добра сделка – по-ниска цена, по-голям избор и възможност да влезете в нов дом, съобразен със съвременните стандарти. Не е случайно, че интересът към апартаменти „ново строителство“ и към апартаменти от строител постоянно расте. Именно на този етап се подписва един от най-важните документи в цялата сделка – предварителният договор. Много купувачи го възприемат като формалност. В действителност обаче това е документът, който определя какво точно купувате, при какви условия и какво се случва, ако нещо се обърка.

Какво всъщност ви гарантира предварителният договор?
Предварителният договор задължава страните да подпишат окончателен договор (нотариален акт) при изпълнение на определени условия. Важно е да се разбере, че той не ви прави собственик. Дава ви право да изискате финализиране на сделката, а собствеността се прехвърля едва при изповядване пред нотариус.


Модерният оазис в Лозенец.   Източник: Vitosha Art www.vitoshaart.bg

Реален риск, който много хора подценяват
През последните години в България има случаи, при които купувачи подписват предварителни договори и плащат значителни суми, а впоследствие инвеститорът прекратява договора и запазва имота. Обикновено се дължат неустойки и връщане на средства, но това става със закъснение, а междувременно пазарните цени вече са се променили. Това е възможен сценарий, когато договорът е структуриран в полза на инвеститора.
Един от начините да се ограничи този риск е плащанията да бъдат обвързани с етапите на строителството – Акт 14, Акт 15 и Акт 16. Така купувачът заплаща поетапно, след като проектът реално напредва.


Модерният оазис в Лозенец.   Източник: Vitosha Art www.vitoshaart.bg

Клаузи, които задължително трябва да проверите
Задължително е да се провери срокът за завършване на строителството. Формулировки като „в разумен срок“ или „при възможност“ звучат безобидно, но на практика позволяват значителни забавяния без реална отговорност.

Също толкова важно е дали цената е фиксирана или подлежи на индексация. При някои проекти е възможно тя да се променя в зависимост от пазарните условия или разходите за строителство. При проекти като Vitosha Art например, цената се фиксира още на етап предварителен договор, което означава, че договорената стойност не се променя в хода на строителството.

Не по-малко важно е какво точно се купува – етаж, квадратура, изложение, както и бъдещите задължения към етажната собственост. Добра практика е към договора да се приложи архитектурно разпределение на имота, както и подробна информация за степента на завършеност.


Модерният оазис в Лозенец.   Източник: Vitosha Art www.vitoshaart.bg

Как да се защитите реално?
Консултацията със специалист с опит в сделки с недвижими имоти е силно препоръчителна – особено ако става въпрос за юрист с практика в ново строителство. Именно на този етап могат да се открият клаузи, които биха останали незабелязани.
Важно е също така да се провери историята на инвеститора – реализирани проекти, спазване на срокове, както и наличие на съдебни спорове.

Какво може да се промени в полза на купувачите?
В началото на 2026 г. във Върховния касационен съд е образувано тълкувателно дело по въпроса дали предварителните договори за покупка „на зелено“ попадат в обхвата на Закона за защита на потребителите.


Модерният оазис в Лозенец.   Източник: Vitosha Art www.vitoshaart.bg

Ако съдът приеме, че купувачът има качеството на потребител, това може да доведе до съществени промени. Например, съдът ще може служебно да проверява дали клаузите са неравноправни, а при съмнение те ще се тълкуват в полза на купувача.
Освен това тежестта на доказване ще се измести към строителя, който ще трябва да докаже, че дадена клауза е била индивидуално договорена. Към април 2026 г. все още няма окончателно решение по този въпрос.

Повече за жилищен комплекс Vtosha Art може да видите във Видеото:
 

Заключение
Предварителният договор е ключовият етап при покупка на имот в строеж. Именно в него са разписани условията, сроковете и ангажиментите на двете страни.
Затова преди подписване е важно да имате яснота по всяка клауза и да знаете какво стои зад нея — защото именно тук се залагат основните параметри на сделката.