Г-жо Христова, как ковид пандемията промени ситуацията в строителството и недвижимите имоти? Кои са по-засегнати: жилищните или търговските сгради?

- Строително-инвестиционният пазар е един не особено гъвкав бранш, в който инвестициите, строителството и възвръщането на инвестираните средства отнемат години. Но в условията на пандемия инвеститори и строители трябваше да реагират бързо на новата потребителска нагласа, която беше свързана с търсене на апартаменти с повече жилищна площ или търсене на жилища с по-големи помещения, в които може да се обособят различни кътове - за работа, за игра на децата и т.н. 

В България тенденцията бе насочена към търсенето на апартаменти с повече жилищни помещения. Традиционно ликвидността на двустайните жилища е по-добра, отколкото при тристайните, но се оказа, че хора, които до момента са живели в двустайни апартаменти, след въвеждането на хоум офиса, учене от вкъщи, се наложи да търсят тристайни такива. От тази гледна точка инвеститорите и строителите трябваше да реагират, както се казва, в движение, и трябва да се отбележи също, че съществуващите към момента двустайни жилища не е лесно да бъдат преустроени на тристайни. Но дори и да е възможна промяна, това е свързано с разходи, които може и да нямат възвръщаемост. Освен това понякога не е възможно и технологично това да се направи. Добрата новина е, че за жилищата, които бяха в процес на строителство, имаше възможност такова преустройство да бъде извършено. 

Що се отнася до влиянието на пандемията върху жилищните и търговските имоти, за жилищните имоти, които процъфтяваха до този момент, имаше и нещо като „ковид-паника“ от страна на някои купувачи. В България винаги е имало тази тенденция да се инвестира в жилищни имоти, и по време на пандемията, тя като че ли се засили, докато търговските площи бяха най-засегнатия сегмент от сферата на недвижимите имоти. Удар понесоха и офис площите поради въвеждането на хоум офиса. 

През последните 10 – 15 години се наблюдава едно окрупняване на търговските площи, основно в търговски центрове, т.нар. МОЛ. С въвеждането на противоепидемичните мерки МОЛ-овете често бяха затваряни за неопределено време, съответно наемателите страдаха от липса на приходи, трудно се плащаха наеми, въпреки, че някои МОЛ-ове правеха отстъпки, а други-не. През изминалата година правеше впечатление, че в някои търговски центрове има доста нови наематели, а други магазини са неотдадени под наем. На този фон логистиката се разви силно заради онлайн пазаруването и доставките. 

Сграда в София кв „Кръстова вада“.

Какви са очакванията ви за пазара като цяло през 2022 г.?

Настоящата година за пореден път показа, че каквито и нагласи да имаме, и каквато и тенденция да се е обособила, са налице външни икономически фактори, които са извън наш контрол и влияят сериозно на пазара. Това е валидно не само за България, а за другите страни. След преодоляването на сътресенията – следствие на възникналата пандемия, и се разрази конфликтът в Украйна. Инвеститорите и строителите имаха определени очаквания за развитието на пазара - цени, прогнози  за продажби, но ни изненада една галопираща инфлация  в цените на строителните материали, която се наблюдаваше още преди военния конфликт. Инфлацията се покачи именно поради липсата на материали, които се внасяха от двете страни – Русия и Украйна. Освен това тези държави са ни съседи  и през тях преминават логистични трасета, по които идват други суровини от Азия. Пазарът като саморегулиращ се механизъм започна да се нормализира след внасяне на суровини и материали от други части от Европа и света. 

В момента все още се наблюдава нестабилност на цените на строителните материали и това автоматично рефлектира върху продажните цени на жилищните и нежилищните имоти. Цените се покачват непрекъснато, като това се случва с няколко месечно закъснение. Когато са инвестирани средства в по-скъпи материали, продажната цена на жилищата не се покачва веднага, а след няколко месеца. 

Има галопираща инфлация не само в сферата на недвижимите имоти, а във всички останали сфери: горива, електроенергия и други, което влияе върху ежедневния живот на хората. По този начин покупателната способност на хората в даден момент започва да намалява. Надяваме се на някаква стабилност, за да прогнозираме какви ще бъдат цените в сектора. Цените и обемите на  продажбите на пазара е трудно да се предвидят към момента. Не искам да звучи оптимистично, но смятам, че продажбата на жилища ще продължи с добри темпове. Факт е, че цените на жилищата растат, но е факт, че именно тази инфлация стимулира хората да инвестират в недвижими имоти, за да спасят спестяванията си от инфлацията.

„Фамилия Младост“ е един от първите завършени проекти на NovaCity Group в България. 

Върху кои проекти на  NovaCity Group работите в момента и кой от тях е  най-атрактивен?

Всичките ни проекти са атрактивни. В момента работим върху няколко сгради в София, като те са на различен етап на развитие. В квартал „Младост“ имаме 3 сгради с обща разгъната площ около 40 хил. кв.м., скоро ще започнем последния ни проект в „Студентски град“. Работим върху градоустройствени процедури за още няколко имота. Не мога да кажа кой от тях ще е най-атрактивен, тъй като ние винаги се опитваме са съобразим проекта с локацията. Проектът в „Студентски град“ има една таргет група като клиентела - има определен тип купувачи, които са съвсем различни от купувачите в другите райони. Проектът в „Студенски град“ е насочен към по-млади хора, с по-различен дизайн и възможности, предоставени в сградата, които са съобразени с вкусовете на този тип клиентела. Всеки проект е индивидуален и привлекателен за таргет групата, за която е предназначен. 

Има ли разминаване между това, което предлага строително-инвестиционния пазар и това, което се търси?

В интерес на истината, понякога се получават разминавания. Няма инвеститор, който да не се е сблъсквал с подобно предизвикателство, тъй като е имал определени очаквания за конкретната клиентела за даден проект. Или очакванията са били адекватни към момента, в който е била изградена концепцията за проекта и в последствие са се променили, или изначално очакванията на инвеститора са били малко по-различни от действителността.  

Инвеститорите следваме потенциалните купувачи, а не обратното. Купувачите имат информация за нещо по-различно и започват да искат да бъде част от проекта, и всъщност, ние с всеки следващ проект се опитваме да имплементираме желанията на купувачите в кратки срокове. Конкретно за жилищната сфера, смятам, че предлагането отговаря на желанията на клиентите. Тук изключвам индивидуалните желания на всеки клиент, които са въпрос на лична естетика.



Familia South Park се намира в София, кв. „Хладилника“

Все повече хора се ориентират към живот на село, или в по-малки, тихи места. Това влияе ли и как на строително-инвестиционния пазар?

През изминалите 2 години статистиката е достатъчно красноречива по отношение изискванията на потенциалните купувачи в жилищната сфера в градовете. Продажбите отбелязаха сериозен подем, което означава, че дори да има някакво влияние, то не е негативно. Отговорът ми е, по-скоро Не. 

Home office, дигитализацията как променят пазара на офис площите?

През последните месеци офис площите бележат съживяване. Има вече големи сделки за отдаване на площи под наем на нови офис сгради. Факт е, че в началото се забеляза едно редуциране на наемните площи, тъй като някои фирми намалиха площите за своя персонал. Други проведоха анкети сред служителите си къде предпочитат да работят, и също намалиха офис площите, съобразно резултатите от тези допитвания. Но в момента все по-малко работодатели предоставят възможности за хоум офис, което не е свързано толкова с ефективността и резултатите от работата, колкото със социалния аспект на работната среда.

NovaCity Lux  в София, кв „Кръстова вада“ e последният изцяло завършен проект.

Всички говорят за климатичните промени. Това как се отразява на вашия сектор?

Да, има вече сертификати за „зелени“ сгради, други пък под една или друга форма се опитват да намалят разходите за поддържка и изразходвана енергия като в някои нови проекти резултатът е почти изцяло задоволяване на потребностите чрез самоиздържане. Инвестицията е доста сериозна. Това изискване навлиза все повече и повече. Освен това се появи клиентела най-вече компании от Западна Европа и Северна Америка, които имат изискване офис площите да притежават „зелен“ сертификат, по-малко въглеродни емисии, по-малко използване на електроенергия и т.н.

Цените на имотите, очаквания и прогнози.

Докато не се стабилизира пазарът на строителните материали, цените ще продължат да се покачват. Дори когато в дадена страна има здравословни нива на инфлация, с течение на времето, продажните цени на имотите се повишават в средносрочен и дългосрочен план. 

Не мога да се ангажирам с конкретни цифри, с които ще се повишат цените на имотите и едва ли някой би могъл да се ангажира с подобна прогноза.  Може да се очаква, че ако цените на строителните материали продължат да се покачват, ще се стигне до т.нар стъклен таван на продажните цени на имотите. Тази неяснота ще продължи, докато конфликтът Русия-Украйна продължава, и докато няма стабилизиране на производството на строителни материали. С и без повишение на цените на материалите, недвижимите имоти ще продължават да растат във времето.

Предстоящият проект в гр. София, кв. „Студентски град“.

Имате 13 годишен опит в в предприемачеството и строителството на широк спектър от проекти в областта на недвижимите имоти на няколко континента. Какво е да работите в мултикултурна среда, сблъсък с чужда култура и традиции, какво ви донесе  този опит?

Този опит ми донесе много предизвикателства и познания. Във всяка държава населението притежава свой собствен специфичен манталитет, т.е винаги има разлика в детайлите: както в нагласите на потенциалния купувач, така и на контрагентите. Включително по време на пандемията, в различните държави тенденцията бе една и съща като разликите бяха в детайлите. 

Но по-интересно ми бе от бизнес гледна точка, тъй като има разлика в договорните отношения, в регулациите и др. Ще дам конкретен пример, който е актуален заради нарастване цените на строителните материали. В момента строители, инвеститори и банки се опитват гъвкаво да реагират на създалата се ситуация, но проблемът се появява в момента, в който инвеститорът подпише предварителен договор с конкретен купувач. Ако в момента се подпише предварителен договор за продажба на даден апартамент, който е в процес на строителство и сградата ще бъде въведена в експлоатация след две години, инвеститорът няма представа каква ще бъде крайната цена на строителството към момента на завършване, поради покачването на цените на строителните материали и труда, затова в договорите вече се въвежда клауза за индексация на продажната цена. Но у нас, масово хората не са свикнали да подписват договори за покупка с индексация – искат към момента да имат яснота за сумата, която следва да инвестират до края на строителния процес.. Така инвеститорът се сблъсква с риска да работи на загуба, или без печалба, или с минимална печалба. И това трябва да бъде обяснено на потенциалния купувач. Рано или късно всички фирми ще работят с индексация.

Ще дам един пример: през 80-те години в Израел, заради войната и други фактори се получава хиперинфлация, след което правителството взема решение за въвеждане на индексация в различните сектори на икономиката,. Конкретно за нашия бранш в този индекс се включват цени на строителни материали, продажни цени на жилища, цени на наеми, цени на комисионни за брокери и т.н. Веднъж годишно този индекс се обявява и по закон, всички договори, които са сключени, към тази дата се индексират, включително предварителните договори за покупко-продажба, договорите за строителство, тези за наем и т.н. 

В момента единственият законов механизъм за индексиране на цените, с който разполагаме е индексът на потребителските цени. Но цените на строителните материали се покачват в пъти повече от цените на повечето стоки и услуги, на които се базира индексът, и дори инвеститорът да заложи този индекс в предварителните си договори, разликата пак е много голяма. Един пример: от януари 2021 до януари 2022 цената на арматурата, влагана в строителството нарасна със 113 на сто., докато инфлацията за периода е много по-ниска. Така, че това, което Израел е намерил като механизъм, е отработен механизъм, който дава резултат: за всеки бранш да има конкретен индекс, който е задължителен за всички. Това би решило много проблеми, би успокоило и поведението на банките,  но не съм сигурна, че има достатъчно воля и желание за въвеждането му в нашата страна.

Не мога да не Ви попитам и за конкурса на NovaCity Group, който организирате за студенти по Интериорен дизайн и Архитектура. Защо е  толкова важно за вас да търсите млади таланти? Бихте ли взели някои от победителите във вашия холдинг? 

За радост на студентите НоваСити Груп не предоставя възможност за стаж на участниците, които изучават основно архитектура и интериорен дизайн, тъй като нашата сфера на дейност не е проектиране и дизайн, т.е. ако предоставим възможност за стаж, той ще е извън фокуса на обучението на студентите. Точно поради тази причина приносът на членовете на журито е  много голям. Те не само се включиха безвъзмездно в мероприятието, но са едни от големите имена в тази сфера и предложение за стаж при някой от тях е сериозно постижение и добър старт в професионалното развитие на младите таланти.. 
 

Тагове: novacity group | диляна христова | инвестиции | строителство