Темата е част от една поредица от материали, описващи цялостната подготовка и процедури при изпълнението на инвестиционно намерение. Това са проектиране, съгласуване, одобряване, обжалване и влизане в сила на подробните устройствени планове (ПУП/ПРЗ), както и инвестиционните проекти, с оглед възложителите (собственици) законосъобразно да изпълняват планираните за изграждане обекти - сгради, постройки, инсталации и необходимата за тях техническа инфраструктура.

Застрояването е процес, при който се разполагат строежите в урегулираните поземлени имоти (УПИ). Легалната дефиниция за строеж е дадена в §5, т. 38 от ДР на Закона за устройство на територията - ЗУТ/1. Не навсякъде и всичко може да се строи - това зависи от много фактори, като например вида, характера и значението на строежите, предназначението на територията, определена от общите и подробни градоустройствени планове (ОУП и ПУП/ПРЗ), действуващите ограничители (сервитути) и други съществени условия и обстоятелства.

Съгласно разпоредбата на чл.100 от ЗУТ, устройството на територията за цялата страна, би следвало да се осъществява въз основа на Национална комплексна устройствена схема (НКУС). Досега обаче, такава национална план-схема не е изработвана и не е одобрявана от никого. Така се случи и преди години с ЕТУП - Единния териториален устройствен план за плановото изграждане и териториалното и селищно устройство на страната, предвиден по отменения чл. 5 и следващите от Закона за териториално и селищно устройство (ДВ, бр. 29 от 10.04.1973г./2).

По значение и категоризиране по видове и степени, на второ място идват териториално-устройствените схеми на отделни територии. Това са особени територии със специфична характеристика и защитени, с придобит специален режим. Те следва да решават въпросите и да се отнасят за цели райони на специален режим и контрол на устройство със специфични особености. Третират се в разпоредбите на чл. 10 и чл. 118 и следващите по ЗУТ. Заедно със следващите ги по степен планове – общите устройствени планове (ОУП), те разбира се, нямат конкретно приложение и предназначение за застрояване на УПИ за различни зони. Подробните устройствени планове (ПУП) интересуват повече възложителите. Всеки собственик се интересува какво може да се изгради в парцела му.

Със схемите се занимават изключително специалистите по устройство на територията, урбанистите-градостроители. По-голям интерес за гражданите представляват подробните устройствени планове (ПУП), които действително решават въпросите за конкретното застрояване в УПИ, за озеленените и свободни площи, за височината (характера) на застрояване и всички подробности, посочени в тях, от типа на плановете, третирани в чл. 110 от ЗУТ, на които ще се спрем по-подробно, по отношение на тяхното изработване, съгласуване, обявяване, обжалване и влизане в законна сила. Съществен елемент за тях е да отговарят на предвидените по действащите разпоредби устройствени (или градоустройствени) показатели.

Според писмо-указание от 2001 г. на МРРБ, „достигането на устройствените показатели е атестат за законосъобразност на изработените и одобрени устройствени планове“. Тези устройствени показатели по вид характер и значение са следните:
а) плътност на застрояване (означена като „П“-застр.), което представлява отношението на сбора на застроените площи (ЗП) на основното и допълващо застрояване, спрямо площта на УПИ, изразено в процент; изчислява се по външните очертания на сградите и постройките, респективно на ограждащите стени на първия надземен етаж, включително и площта на проветрителните шахти и проходи в тези очертания; в новата и действаща нормативна уредба е избегната една несправедливост - да се изчислява „П“-застр. за целия квартал или цялата устройствена зона, защото в едни УПИ може застрояването да е 100%, а в други значително по-малко и се поставят неправилно собствениците на поземлени имоти в неравностойно положение. Трябва да се има предвид, че в застроената площ не се включват тераси, външни стълби, стълбищни площадки, рампи, гаражи и други елементи и съоръжения с височина до 1,20 м от средното ниво на прилежащия терен;
б) коефициентът на интензивност на застрояване на УПИ – това е отношението на разгънатата застроена площ (РЗП), към площта на УПИ, изразено в абсолютно число, обозначено като „Кинт“; в цялата разгъната застроена площ (РЗП) се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите, когато в него са предвидени жилища, ателиета и кабинети, изобщо обитаеми помещения.
в) минимална озеленена площ в УПИ, означена като „К-озеленяване“, се представя в проценти; в повечето случаи се изисква от 1/2 до 1/3 от тази озеленена площ да е осигурена за висока дървесна растителност, което означава, че върху тази площ не може да има подземни помещения - подземни гаражи, складове и други;
г) минимална свободна, дворна площ (този показател не е задължително да се отрази в плановете) се представя в проценти, като от цялата площ на УПИ, се изважда застроената с основно и допълващо застрояване площ и озеленената площ;
д) в ПУП се дава характера на застрояване - ниско (до 10,00 м), средно (от 10,00 м до 15,00 м) и високо застрояване (над 15,00 м), в съответствие с разпоредбата на чл. 23, ал. 1 от ЗУТ.

Необходимостта от задължително изчисление на устройствени показатели в ПУП е дадено в чл. 112, ал. 2, т. 3 от ЗУТ, а подробности за тях са представени в чл. 19, ал. 1; чл. 20, т. 1, т. 2 и т. 3; чл. 38, ал. 1 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони (ДВ, бр. 3/2004 г./3).

Преди всичко, за строежите следва да се осигури градоустройствена основа - това са предвидените по разпоредбата на чл. 110 от ЗУТ различни видове подробни устройствени планове, като: планове за регулация и застрояване (ПРЗ), план за регулация (ПР), план за застрояване (ПЗ), план за регулация само на улиците и на поземлените имоти (ПУР), работен устройствен план, придружен със силуети (РУП) и парцеларни планове (ПП) за линейните инвестиционни обекти - ЛИО. Те могат да се изработват поотделно и свързано, но винаги степенувани - от едрите схеми и планове към по-детайлните, по-ниските по степен планове. Съгласно чл. 103, ал. 4 от ЗУТ, всеки устройствен план се съобразява с предвижданията на устройствените схеми и планове от по-горна степен, ако има такива, и представлява по отношение на тях по-пълна, по-подробна и конкретна разработка. Тази разпоредба недвусмислено показва, че не можем например, да изменяме схемите или ОУП с ПУП/ПРЗ, или ПУП/ПРЗ с РУП, придружен със силуети. Това много често се допуска в практиката на общинските служители, без дори да съзнават, че се извършва нарушаване на съответните разпоредби.


Издаване на скици
Характерните случаи, при които се издават скици на недвижими имоти в строителните граници на населените места обикновено се прилага по необходимост от издаване на актове, с които се признава, променя, изменя или прехвърля право на собственост върху недвижими имоти. Правното основание са разпоредбите на чл.49-б, чл.55, §4, ал.1, т.1 и ал.4 от ПЗР на Закона за кадастъра и имотния регистър - ЗКИР/4.

С издаването на скици за недвижими имоти са тясно свързани също така със ЗУТ, отменените чл.3 и чл.17 от Закона за административното обслужване на физическите и юридическите лица – ЗАОФЮЛ/5, § 1, т.2 от Допълнителни разпоредби на Закон за администрацията - ЗА/6 и чл.107, ал.1, т.1 и т.3 от Закона за местните данъци и такси - ЗМДТ/7.

Информация за скицата за нерегулиран терен
Скицата представлява чертеж, на който са отбелязани кадастралните характеристики на поземления имот, границите, всички сгради и постройки в имота, площта, трайните насаждения, точен адрес, начин на трайно ползване, застроена площ, етажност, планоснимачен номер на имота, номер на квартала и предназначение. В скиците се отбелязват още: вещно-правните характеристики на поземления имот, местност, документ за собственост, право на строеж, пристрояване или надстрояване, право на ползване, право на преминаване и др. Скицата се подписва от лицето, което я е изработило и лицето проверил.

Скицата важи 6 (шест) месеца, за разлика от издадената виза по чл. 140 от ЗУТ и двете не са равностойни (чл. 107, ал. 1, т. 1 и 3 от ЗМДТ). Визата има валидност до изменението или промяната на подробния устройствен план, защото тя е извадка, копие от него. Ако 6-месечният срок е изтекъл, скицата може да се презавери по искане на заинтересованите лица, или да се издаде нова скица, след заплащане на дължимата такса (чл. 107, ал. 3 от ЗМДТ) и чл. 37, ал. 3 от Тарифа № 14 за таксите, които се събират в системата на МРРБ и от областните управители/9.

Скицата се издава от службата по кадастъра към Агенцията по кадастъра (преименувана с нов Устройствен правилник на „Агенция по геодезия, картография и кадастър“ - АГКГ, ДВ, бр. 97 от 25.09.2007 г.), ако попада в район, за който има кадастрална карта или от общинската администрация, когато няма одобрена карта, а само действащ ПУП/ПРЗ (§6, ал. 1 от ПР на Закона за устройство на територията).


Необходими документи
Към заявлението задължително се прилагат: документ за собственост, право на учредено право на строеж, пристрояване или надстрояване, право на ползване, право на преминаване и др. (чл. 192 от ЗУТ).
Скицата се представя в съответствие с изискванията на чл. 31 от ЗКИР и Наредба № 3 от 2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри/8 (Наредба № 14 от 2001 г. със същото название е отменена).

Съдържание на скицата за имот в регулация
Данните които следва да съдържа скицата, са следните: старият и новият идентификатор на имота, номер и партида в имотния регистър, площ на имота, граници и размерите им, планоснимачен номер, трайно предназначение и ползване, списък на номерата на координатите на определените гранични точки, очертанията на заварената в имота сграда (ако има такава), името и ЕГН на собственика, БУЛСТАТ на фирмата, номерата и датата на заповедта, с която е одобрена кадастралната карта и данни за следващите изменения, датата и името на длъжностното лице изготвило скицата, както и името и длъжността на лицето проверил точните данни по скицата.


Издаване на скица за сграда
Това обикновено е самостоятелен обект на собственост и основанието за изработването e същoтo. Сроковете за издаването й варират от 3 (три) до 30 (тридесет) дни. Ако услугата е спешна - срокът за издаването е един ден, при заплащане на такса от 150%. В троен размер се заплаща таксата, когато собственикът иска да се издаде скицата в срок от 4 (четири) часа от поискването на скицата.


Специфични случаи
Когато поземленият имот е регулиран, в скицата се начертават регулационните линии по ПУП/ПРЗ (по § 6, ал. 1 от ПР на ЗУТ). С урегулираните с ПУП имоти, регулационните линии стават граници на имотите, имотни граници (чл. 14, ал. 5 от ЗУТ).

Ако заинтересованото лице иска да му се издаде скица от предходен, стар план, той следва да се отнесе със заявление - искане до Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК), органите на която съхраняват копия от тези планове, на основание чл. 19, ал. 1, т. 12 от Устройствения правилник на ДНСК/10, в срока до предаването им на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, т. е. до изработването и одобрението на кадастралната карта и кадастралния регистър (Устройствения правилник на ДНСК публикуван в ДВ, бр. 83 от 2003 г. е отменен).

Три случая, когато има спор за имуществено право. Засегнатите страни искат да им се издаде скица. Общинските служители не трябва да отказват издаването на скица, след като гражданите се легитимират с документ за собственост. В скицата се вписва забележка, отразяваща наличието на спор за това материално право.

Възникналите спорове по вещно право не се решават от административните органи, а от съдилищата.
 

В общините и районите (в градовете с районно деление) има образци за: 
- Заявление за издаване на скица за недвижим имот в строителните граници;
- Скица на поземлен имот и
- Скица за сграда, с което се улесняват гражданите.

Използвани нормативни документи:
1 - Закон за устройство на територията - ЗУТ, публ. в ДВ, бр. 1 от 02.01.2001 г., влязъл цялостно в сила от 31.03.2001 г., последно изм. в ДВ, бр. 61 от 27.07.2007 г.;
2 - Закон за териториално и селищно устройство - ЗТСУ, ДВ, бр. 29 от 10.04.1973 г., влязъл в сила два месеца по-късно, или от 11.06.1973 г.; заменен със ЗУТ;
3 - Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, ДВ, бр. 3 от 13.01.2004 г. изм. и доп. бр. 10, 11, 51 и 63 от 2005 г.;
4 - Закон за кадастъра и имотния регистър - ЗКИР, ДВ, бр. 34 от 25.04.2000 г., в сила от 01.01.2001 г., последно изменение ДВ бр. 57 от 13.07.2007 г., бр. 59 от 20.07.2007 г.;
5 - Закон за административното обслужване на физическите и юридическите лица – ЗАОФЮЛ, ДВ, бр. 95 от 02.11.1999 г., отменен - ДВ, бр.36 11.04.2006 г.;
6 - Закон за администрацията – ЗА, ДВ, бр. 130, посл. изм. ДВ, бр.46 и бр.78 от 2007 г.;
7 - Закон за местните данъци и такси - ЗМДТ, ДВ, бр. 117 от 10.12.1997 г., посл. изм. бр. 55 от 06.06.2007 г.;
8 - Наредба № 3 от 2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, ДВ, бр. 13 и 41 от 2005 г., изм. и доп. бр. 16 от 2006 г., БСА, кн. 7 от 2005 г.;
9 - Тарифа № 14 за таксите, които се събират в системата на МРРБ и от областните управители, ДВ, бр. 94 от 1998 г., посл. изм. бр. 13 от 09.02.2007 г.;
10 - Устройствен правилник на ДНСК, ДВ, бр. 49 от 16.06.2006 г.