През последните няколко години се възроди пазарът на земеделските земи. В голямата си част собствениците започнаха да търсят начини да проектират и изграждат различни обекти, в по-голямата си част жилища, единични вили и вилни селища, на такива терени. Директно, в земеделските земи, не може да се строи, но законите в страната позволяват смяна на тяхното предназначението за неземеделски нужди още от 1991 г.

Съгласно разпоредбата на чл.8, т.1 до т.5 от Закона за устройство на територията - ЗУТ/1, конкретното предназначение на поземлените имоти и територии се определя от общите и подробни градоустройствени планове (ОУП и ПУП/планове за регулация и застрояване). Тези територии могат да бъдат следните видове:

 1) Урбанизирани територии, за спортни, жилищни, обществено-обслужващи, производствени, курортни, вилни, складови територии, за паркове и градини, за транспортна и техническа инфраструктура, за специални нужди на МО, МВР и други. Въз основа на одобрен и влязъл в сила подробен устройствен план - ПУП, или с виза за проучване и проектиране в тях може да се строи, да се изграждат обекти.

2) Земеделски земи - обхващат нивите, зеленчукови и розови градини и други терени, засадени с трайни земеделски култури, ливади, лозови насаждения и други обработваеми територии.

3) Гори и земи от горския фонд - за дървопроизводителни гори (от стопанско значение), горски земи, заети с храсти, скали, поляни и други. Те са истинските „бели дробове“ на урбанизираните и извънселищни територии.

4) Защитени територии - природни резервати, природни забележителности, защитени паркове, буферни зони, плажове, дюни, водоизточници със санитарно-охранителни сервитути, влажни зони, водни площи (реки, езера, язовири), защитени крайбрежни ивици по Черноморието и други.
В тази категория попадат и земи с културно-историческо наследство, като археологически резервати, отделни улици, имоти в квартали с паметници на културата и поземлени имоти в населените места с историческо, етнографско и архитектурно значение.

5) Нарушени територии - те подлежат на възстановяване и рекултивация по Наредба № 26 от 1980 г. за рекултивация на нарушени територии, подобряване на слабопродуктивни земи и отнемане и оползотворяване на хумостния слой/2, каквито могат да бъдат: кариери, рудници, хвостохранилища, насипища, срутища, свлачищни терени (за укрепване и стабилизиране), депа за твърди отпадъци и други.

Промяната на предназначението на териториите и поземлените имоти с цел застрояване се извършва въз основа на изработен и влязъл в сила (действие) подробен устройствен план/ПРЗ. Без промяна на предназначението на земеделските земи по чл. 8, т. 2 от ЗУТ, се допуска застрояване само на обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на имотите, при спазване на действащата нормативна уредба и въз основа на подробен устройствен план (ПУП), или виза за проучване и проектиране, издадена от главния архитект на общината по чл. 140 от ЗУТ.

Застрояването на селскостопански постройки, съоръжения и сгради в земеделските земи се извършва при спазване на правилата и нормативите на Наредба № 2 от 10.04.1998 г. за „Застрояване в земеделски земи“/3, в сила от 28.04.1998 г., издадена от Министерството на регионалното развитие и благоустройство и Министерството на земеделието, горите и аграрната реформа (понастоящем преобразувано в Министерство на земеделието и продоволствието).

Тази наредба, макар и стара, издадена на основание на Закона за териториално и селищно устройство - ЗТСУ/4, не противоречи на ЗУТ, а и нова, друга наредба не е публикувана досега. С оглед на тези обстоятелства ние можем спокойно да я прилагаме на основание § 21 от заключителните разпоредби на ЗУТ. Какви точно обекти и при какви условия могат да се изграждат строежи в земеделски земи, без промяна на предназначението им, въпросите са интересни и заслужават да бъдат разгледани в един от следващите броеве на списанието.

Земеделските земи са неурегулирани територии и за да се изградят жилища, вилни сгради, обществено-обслужващи сгради, производствени или складови строежи, ще трябва да се измени тяхното предназначение, по смисъла на разпоредбите на чл. 12, ал. 3, чл. 58, 59 и 60 от ЗУТ. В ал. 3 на чл. 60 от ЗУТ, императивно се посочва, че в тези земи застрояване се разрешава, когато за обектите са осигурени водоснабдяване, електроснабдяване и транспортен достъп. Без наличието на тази елементарна техническа инфраструктура, каквото и да било строителство не следва да се разрешава и изгражда. Общинските органи по-късно не са задължени да изграждат техническата инфраструктура за строежите, а това става грижа за съответните възложители. Причините са много, но най-важната е, че многократно се увеличава цената на имотите в регулационните граници на населените места.

По какъв начин може да се промени предназначението на земеделските земи за неземеделски нужди?
В разпоредбата на чл. 12, ал. 2 от ЗУТ се посочва, че застрояване може да се допусне само след промяната на предназначението, след като има ПУП/ПРЗ влязъл в законна сила. Процедурата е описана подробно в Постановление № 261 от 1996 г./5, с което е приета Наредба за категоризация на земите при промяна на предназначението на земеделски земи за неземеделски нужди.

Когато земята е с площ до 50 декара, въпросите за промяна на предназначението на земеделските земи за неземеделски нужди, се отнася до областната междуведомствена комисия по „Земеделие и гори“, а над 50 декара - до Комисията за земята при Министерството на земеделието и продоволствието. В комисията се включват представители на МЗП, РИОКОЗ (ХЕИ), РДНСК, от областната администрация, браншовите организации и други органи.

За разглеждане на преписките от комисията е необходимо да се представят от възложителите (собственици-инвеститори) следните документи, книжа и планове:
1. Документ за собственост (нотариален акт, делбен протокол за доброволна или съдебна делба, договор с общината и др.).
2. Съдебно решение на фирмата и удостоверение за актуално състояние от съответния Районен съд (за юридически лица);
3. Актуална скица в мащаб 1:500 до 1:5000 с координати на чупките на имота или на части от имота;
4. Ситуационен план от плана за земеразделяне, с повдигане графично на съответния имот или на трасето за линейните инвестиционни обекти (ЛИО);
5. Ситуация в мащаб 1:10000 за ЛИО с координати на чупките по оста им;
6. Разрешение от общината за проучване и проектиране на подробен устройствен план или парцеларен план за ЛИО, на основание чл. 135 от Закона за устройство на територията;
7. Становище на служба „Водоснабдяване и канализация“, с приложено положително становище (съгласие) на собствениците за преминаване на тръбите през чужди имоти (ако има такива случаи);
8. Решение за влияние върху околната среда от Министерство на околната среда и водите, за националните, регионалните и областни обекти;
9. Подробен устройствен план с обяснителна записка, в която се включва и план за организация на движението, съгласуван от КАТ при МВР;
10. Проект за захранване с електричество на обекта, или евентуално при липса на необходимия капацитет, изграждане на нов трансформаторен пост за захранване с електрически ток;
11. Проект за водоснабдяване и канализация на обекта. При липса на близка и заварена канализационна мрежа, на основание чл. 87, ал. 1 от ЗУТ, отпадните води да се заустят във водоплътни изгребни ями, които отговарят на техническите и санитарно-хигиенни изисквания (нов текст в ЗУТ, допълнен в ДВ, бр. 65 от 2006 г., в сила от 11.08.2006 г.);
12. Акт за категоризация на земеделската земя, издадено на основание чл. 17, ал. 2 от Закона за опазване на земеделските земи – ЗОЗЗ/6;
13. Удостоверение за поливност на земята от служба „Напоителни системи“ ЕАД.
14. За обекти декларирани или обявени за паметници на културата, както и за охраняеми зони в тях - следва да се получи задължително положително становище от Националния институт за паметниците на културата - НИПК при Министерството на културата;
15. В случаите, когато имотът е съсобствен, се изисква съгласие, с нотариално заверени подписи от останалите съсобственици, на основание чл. 183 от ЗУТ.
16. За специфични дейности се прилагат всички допълнителни документи предвидени в Правилника за прилагане на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи - ППЗСПЗЗ/7 - Глава V-та за промяна на предназначението на земеделски земи за неземеделски нужди (чл. 32, ал. 1 и чл. 41, ал. 1 от ППЗСПЗЗ).

За промяна на предназначението на земеделските земи се заплащат такси, определени по тарифа, одобрена с Постановление 112 от 31.05.2002 г./8 на Министерския съвет по следната формула: 
Т = СББ х К-площ х К-функционален тип х К-поливност,
където:
Т - такса за промяна на предназначението на земеделски земи за 1 декар (в лева).
СББ - среден бонителен бал за съответната категория земеделска земя (СББ е 2,50 винаги, съгласно посоченото определение в ДВ, бр. 90 от 1998 г.).
К-площ - коефициент на площта на земята, необходима за обекта в който ще се строи или за част от имота.
К - коефициент, функционален тип на населеното място по Единния класификатор на административно-териториалните единици в Република България (ЕКАТТЕ).
К - поливност, коефициента на поливност на имота.

Съгласно чл.4 от Постановление № 112 от 31.05.2002 г. на Министерския съвет, размерът на таксата се определя от бонителната категория и размера на земята, вида на обекта и възможностите за напояване.
Предвидени са три категории на обекти за застрояване, а именно:
- В първата категория попадат: производствени, търговски, складови, курортни, туристически и спортни обекти, жилищни и вилни сгради (чл. 6 от ПМС № 112 от 2002 г.).
- Във втората категория са обекти - държавна и общинска собственост, здравни обекти (болници, клиники, санаториуми), обекти на културата, науката, образованието, обекти от социално значение, строежи свързани с отстраняване на аварии или такива за възстановяване на щети причинени на природната среда. Тук спадат и обекти на отбраната на МО и сигурността на МВР (чл. 8 от ПМС № 112 от 2002 г.).

Не са за пренебрегване и Указанията дадени от МЗГ (сега МЗП) с писмо № КО-03-1 от 03.08.2003 г., за промяна на предназначението на земеделски земи или по-специално от Комисията за земята при МЗП. Допълнително се внасят и други предвидени такси в МЗП.

Финализирането на процедурата завършва с издаването на Удостоверение за промяна на земеделската земя за неземеделски нужди.

Следва таблицата за функционалния тип на населените места и коефициентите възприети по чл. 6 и чл. 8 от ПМС № 112 от 2002 г. /9