Интервю на Даниела Арнаудова

Тихомир Митев
изпълнителен директор на Forego Group

Г-н Митев, каква беше вашата концепция като инвеститори?
При изпълнението на всички наши проекти ние се ръководим от предоставянето на завършен продукт, при което качеството е с приоритет - непрекъснато усъвършенстваме предлаганите продукти и услуги и отделяме специално внимание на следпродажбеното обслужване. Така създаваме една уникална среда в нашите комплекси. Това е и основата на концепцията, приложена в Skyline Towers, първият по рода си комплекс в Пловдив, който задоволява изискванията за комфорт и работна среда, отговаряща на високите критерии на съвременното бизнес общество.

На какво ще акцентирате в този проект - на качеството на сградата или на ефекта на проекта?
Ефектната визия на дизайна е избрана, именно защото си кореспондира с високото качество и елитарността, които предлагаме в бизнес центъра. Искам да подчертая, че под високо качество не трябва да се разбира само луксозни материали за довършителни работи. През последните години се наблюдаваше бум в строителството, в следствие на който на пазара се появиха различни офис сгради, не всички от които оправдават очакванията. Трябва да се търси цялостно решение на ергономичността на сградата и интегрирането на системите и функциите й за достигане на високите критерии на луксозния клас „А”. Skyline Towers постига това качество чрез обединяване на множество параметри.

Търсенето или предлагането на офис площи са водещи в момента?
При настоящата ситуация на пазара, при която финансирането на бизнеса е затруднено и капиталите за инвестиции в недвижими имоти са труднодостъпни, не се предвиждат много нови проекти. Въпреки очакваното изравняване на търсенето и предлагането, изводите са, че недостигът на офис площи под наем ще се запази и в бъдеще. Това е главната причина за наблюдаваното задържане на сравнително стабилен растеж на наемните нива. В нашата стратегия залагаме на дългосрочното управление на инвестициите, което е залегнало в създаването на различните преимущества на проекта пред конкурентите.

Рентабилна ли е на този етап инвестицията офис сграда? Каква печалба очаквате от вложението си в тази сграда?
Една офис сграда се създава с дълъг експлоатационен период. При изготвянето на финансовите анализи се отчитат различни параметри и ако разходната част е фиксирана, то приходната е маркирана в определена рамка. Естествено няма инвестиция без сериозна икономическа и финансова обосновка и тя се осъвременява непрекъснато. Изменението на икономическата обстановка, отразила се като цяло негативно на сектора, доведе до тенденция на значителен спад на себестойността на строителния процес, като нивата достигат снижаване до 30 %. В момента имаме основание да считаме, че рентабилността на проекта се запазва, както и оценката на прогнозираната възвръщаемост на инвестициите продължава да е положителна. При разработването на проекта е съобразено, че въпреки някои краткосрочни колебания, офис площите ще останат атрактивен клас инвестиция, който ще продължи да предоставя добри възможности в средносрочен и дългосрочен план.

Добра локация ли е град като Пловдив за този тип строителство?
Пловдив се развива и утвърждава като много атрактивна дестинация за първокласни инвестиции. Потенциалът му е гарантиран от стратегическото географско положение и отличното разположение за логистика, осигурявайки връзка с всички краища на страната. Градът също е и един от малкото, които имат потенциал да се разраства. Има обширни свободни икономически зони и промишлени комплекси, а също така много индустриални земи, с лесен достъп до пристанища, жп линии и пътища. През последните години, във и около града се обновяват съществуващите и се изграждат нови промишлени зони. В района се установяват редица компании в индустриалните терени и се разработват нови инфраструктури, като всички индустриални зони са разположени в радиус от около 20 км. Първата индустриална зона в България с атрактивни условия и инфраструктури за производство е в процес на развитие в град Раковски, чийто проект е частна инициатива, подкрепен от местната общинска власт. Наблюдава се голям интерес към Пловдив, тъй като териториалните възможности и перспективата за икономическо развитие изпреварват тези на другите големи градове.

Как ще защитите обявения клас „А” на сградата?
Проектът е съобразен с европейските практики и стандарти за висококачествено строителство офис площи клас „А”. Те са проектирани open space и предлагат мобилно разпределение и ефикасни индивидуални интериорни решения. Потърсили сме висококачествени материали за обзавеждане и оборудване на общите части и интригуващата фасада. Освен това залагаме изключително на интегрирането на качествени системи като: BMS, VRV, система за противопожарна обезопасеност, фиброоптична свързаност, охранителни системи, контрол на достъпа и видеонаблюдение, високоскоростни асансьори. Комплексът разполага със собствен подземен паркинг, освен наземните паркоместа. Локацията на парцела е от особено важно значение за комуникацията и улеснението на бизнес потока, определящи за изграждането на комфортна среда. В създаването на проекта от самото начало е залегнала идеята Skyline Towers да представлява луксозно, адекватно и иновативно предложение на пазара на офис площи в Пловдив, за което работи и целият ни екип.

Как ще менажирате сградата в последствие? Какви са вашите намерения?
Имаме собствено дружество, което е специализирало в областта. “Форего пропърти мениджмънт” ООД развива тази дейност вече 3 години. На тях е поверено стопанисването на нашите обекти в курорта Пампорово - комплекс “Замъка” и “Пампорово Централ”, както и няколко външни комплекса. Дейността им включва както грижи за общите части и поддръжка на системите и комуникациите в комплекса, така и осъществяването на дългосрочно сътрудничество с водещи български и чужди труоператори, с цел отдаване под наем на поверените им от собственици имоти. Друга част от основната дейност е обслужването на клиентите, както и контактът с различните контрагенти - електроразпределителни дружества, ВиК и т.н. Техният опит гарантира едно високо ниво на обслужване на сградата и решаване на ежедневните задачи в кратки срокове.

В какъв диапазон ще са наемите и таксите за обслужването?
Цените на наемите към настоящия момент се повишават и се очаква да се задържат на относително високи нива, които все пак са значително по-ниски от тези в Централна Европа. Този коректив определя и по-високото търсене от страна на чуждестранните инвеститори. Така че в крайна сметка главни регулатори се явяват пазарът и нивото на предлаганите услуги. Считаме, че нивата на наемите ще бъдат в горната граница на пазарните, но не очакваме да ги надвишават. Относно сумите за поддръжка, те се определят на база пропорционално разпределяне на наеманата площ. Така се формира месечен бюджет за издръжката и допълнителни инвестиции за непрекъснато осъвременяване на предлаганите услуги. Предвижданите такси за стопанисването на сградата ще са с нормални стойности, защото интегрираните системи значително улесняват работата по управлението и на база разходи не очакваме нужда от сериозни капиталовложения. Когато при изготвянето на стратегията е залегнала идеята за предоставяне на пълно обслужване, и са заложени правилните методи на изграждане, то много от въпросите са решени предварително. По този начин се гарантира задоволяване на индивидуалните изисквания на отделните наематели и осигуряване на техния комфорт.