Строителният проект може да разполага с добър архитектурен проект, опитен главен изпълнител и осигурено финансиране, но въпреки това да завърши със значителни отклонения от първоначалния бюджет, сроковете или очакваното качество. Причината невинаги е в недостатъчната компетентност на участниците. Понякога проблемът е в самата организация на инвестиционния процес — в неясното разпределение на отговорностите и в липсата на управление, което да обхваща проекта като единно цяло. Тук възниква въпросът: кой действително управлява строителния проект и чии интереси представлява?
 

Основната съпоставка
Съпоставката разглежда модел, при който проектирането и строителството са възложени отделно, а главният изпълнител отговаря основно за договорените строителни работи. При други договорни модели обхватът му може да бъде по-широк.
 

Управлението на строителството не е управление на цялата инвестиция
Главният изпълнител има съществена роля за успешната реализация на строителния проект. Неговият екип организира строителното производство, управлява работната сила, доставките, подизпълнителите и технологичната последователност, следи изпълнението на договорените работи и носи съответните договорни и законови отговорности. Това е сложна управленска дейност, изискваща висока професионална компетентност. Но строителството е само един от етапите на инвестиционния процес. Преди него стоят изборът и оценката на имота, инвестиционното задание, проектирането, бюджетната рамка, разрешителните процедури и изборът на изпълнители. По време на строителството възникват промени, допълнителни разходи, технически решения и необходимост от координация между различни участници. След завършването следват приемане, въвеждане в експлоатация и изпълнение на гаранционните задължения.

Независимият проектен мениджър, когато му е възложен съответният обхват, координира тези процеси от името на инвеститора. Проектният мениджър изпълнява договорно възложени функции, а представителството пред трети лица и административни органи се осъществява в рамките на предоставените му правомощия. Главният изпълнител управлява изпълнението на строителството. Независимият проектен мениджър управлява инвестиционния процес в рамките на възложените му правомощия. Двете функции не се изключват взаимно.

Източник: FormaFrame, ©Пламен Трошев

Два управленски модела — различни приоритети
Когато организацията на проекта се опира основно на главния изпълнител, инвеститорът получава предимството на концентрираното оперативно управление. Решенията, свързани със строителното производство, могат да се вземат бързо, а отговорностите по изпълнението да бъдат ясно определени в договора. Този модел може да работи ефективно при добре подготвени проекти, ясна документация, ограничен брой участници и инвеститор, който разполага със собствен технически и управленски капацитет. Неговото ограничение е, че главният изпълнител има и собствени икономически интереси. Той трябва да изпълни договора, да управлява разходите си и да постигне планирания финансов резултат. Тези интереси невинаги съвпадат напълно с интересите на инвеститора.

Независимият проектен мениджър има различна задача. Той не организира непременно строителното производство, а следи дали решенията на всички участници съответстват на целите, бюджета, сроковете и изискванията на възложителя. Независимостта обаче не е достатъчна сама по себе си. Тя трябва да бъде подкрепена с професионална компетентност, достъп до необходимата информация, ясно определени правомощия и реална отчетност.

Източник: FormaFrame, ©Пламен Трошев

Къде разликата става решаваща?

1. Непълна проектна документация
Непълнотите и противоречията между проектните части често се проявяват едва по време на строителството. Главният изпълнител има основание да постави въпроси, да поиска уточнения и при определени условия да предложи допълнителни работи или промяна в сроковете. Независимият проектен мениджър може да организира предварителен преглед на проектната документация, да координира отстраняването на несъответствията и да намали вероятността от скъпи решения в хода на изпълнението. Разликата е в обхвата и независимостта на предварителната координация, а не в това кой може да предотвратява проблемите.

2. Допълнителни работи и промени
При строителството почти неизбежно възникват предложения за промени. Въпросът не е само колко струват те, а дали са необходими, какви алтернативи съществуват и как влияят върху общата инвестиция. Изпълнителят може да предложи техническо решение и цена. Независимият проектен мениджър може да анализира предложението, да поиска алтернативни варианти, да провери количествата и да оцени въздействието върху бюджета, графика, качеството и бъдещата експлоатация. Решението остава на инвеститора, но вече може да бъде взето въз основа на по-пълна информация. Когато промяната засяга одобрения инвестиционен проект, тя подлежи и на необходимото проектантско съгласуване и на съответните процедури по ЗУТ.

3. Закъснения и отговорности
Когато строителството изостава, причината невинаги е в изпълнителя. Забавено проектно решение, късно одобрение от възложителя, промяна на материали или недостатъчна координация могат да повлияят на общия график. Главният изпълнител управлява сроковете в своя договорен обхват. Независимият проектен мениджър може да проследява взаимните зависимости между проектиране, доставки, решения на инвеститора и строителство. Това позволява по-ранно идентифициране на критичните отклонения, по-обосновано определяне на отговорностите и по-добро планиране на следващите стъпки.

4. Качество и скрити работи
Голяма част от строителните работи стават недостъпни за непосредствена проверка след изпълнението на следващите технологични операции. Именно затова независимият контрол от страна на инвеститора е особено важен при проверката на работите преди тяхното закриване, когато установените несъответствия все още могат да бъдат отстранени без значителни допълнителни разходи. Качеството не може да бъде оценявано единствено при окончателното приемане. Изпълнителят е длъжен да организира и контролира качеството на собственото си изпълнение, а допълнителната проверка от името на инвеститора подпомага своевременното установяване на отклонения. Допълнителният инвеститорски контрол не замества съставянето на задължителните актове и протоколи за скрити работи, включително Aкт Oбразец 12, когато е приложим, нито отговорностите на участниците, определени в нормативната уредба. 

5. Приемане и разплащане
Приемането на извършените работи е пряко свързано с финансовите интереси на инвеститора. Важно е да се установи не само дали определена работа е отчетена, но и дали е действително изпълнена, в какво количество, с какво качество и при какви договорни условия подлежи на заплащане. Независимият проектен мениджър може да организира проверката на отчетените работи и да предостави мотивирана препоръка към инвеститора преди одобряване на плащането. Така финансовото управление се свързва с действителния напредък на проекта. Проверката за целите на междинните разплащания е договорна управленска дейност. Тя не замества нормативните процедури по приемане на строежа, а препоръката за плащане се прилага съобразно уговорените договорни правомощия.

6. Избор на материали, оборудване и доставчици
Главният изпълнител обикновено разполага с установени доставчици, договорени търговски условия и изградена логистика. Това може да осигури реални предимства по отношение на цена, срокове и надеждност на доставките. Независимият проектен мениджър може да сравни предложенията с алтернативни решения, като отчете не само първоначалната цена, но и техническите характеристики, експлоатационните разходи, гаранциите и общата стойност за инвеститора. Най-ниската доставна цена за изпълнителя не означава непременно най-ниска инвестиционна цена за възложителя. Същевременно добрите търговски условия на изпълнителя могат да донесат реална икономия, ако ползата достига и до инвеститора. Изборът следва да бъде съобразен с одобрения проект, договорните изисквания и приложимите процедури за съгласуване и одобрение.

Независимото управление има и своя цена
Ангажирането на независим проектен мениджър представлява допълнителен разход за инвеститора. При малък и добре подготвен проект може да бъде икономически по-целесъобразно възлагането на ограничена консултантска услуга за конкретен етап или идентифициран риск. При по-сложни инвестиции разходът за управление следва да се разглежда спрямо стойността на проекта и потенциалните последствия от грешки, забавяния, неефективни решения и бъдещи ремонти вследствие на недостатъчно контролирано изпълнение.

Независимият проектен мениджър не гарантира отсъствие на проблеми. Неговата стойност се проявява в способността да ги идентифицира навреме, да предложи обосновани решения и да подпомогне инвеститора при управлението на последствията. Допълнителна стойност създават по-добрата координация между участниците, своевременното вземане на решения и намаляването на времето, което възложителят трябва лично да отделя за оперативното управление.

Източник: FormaFrame, ©Пламен Трошев

Най-ефективният модел често е съвместно управление при ясно разпределени роли и ангажименти
Противопоставянето между независимия проектен мениджър и главния изпълнител е до голяма степен изкуствено. Добре организираният строителен проект има нужда от компетентен изпълнител, който ефективно управлява строителното производство. При съответната сложност и инвестиционен риск той може да има нужда и от независим представител, който координира процесите и защитава интересите на възложителя.

За да работи този модел, отговорностите трябва да бъдат ясно разпределени. Проектният мениджър не бива да създава паралелна командна структура, която затруднява изпълнителя. Необходимо е да бъдат определени процедурите за комуникация, вземане на решения, одобряване на промени, отчитане на напредъка и ескалация на проблемите. Съществено е и разграничението между договорното управление на проекта и нормативно определените функции на участниците в строителството. Проектният мениджмънт не замества строителния надзор или другите задължителни дейности, регламентирани със Закона за устройство на територията.

Източник: FormaFrame, ©Пламен Трошев
 

Кой защитава инвестицията?
Истинският въпрос не е дали главният изпълнител може да управлява строителството. Това е една от основните му функции. Въпросът е кой управлява цялостната инвестиция, кой оценява последствията от решенията и кой предоставя на инвеститора независима информация, когато възникне разминаване между интересите на участниците.

Ефективното управление не се измерва само с това дали сградата е завършена. То се измерва и с това дали инвеститорът е получил очаквания резултат при обосновани разходи, контролирани рискове и предвидим процес.

Именно тук е ролята на независимия проектен мениджмънт — не да замества строителя, а да осигури управленска перспектива върху инвестицията като цяло.

Източник: FormaFrame, ©Пламен Трошев